Formation
La pratique des baux d'habitation

Bernard CHARLUET, ancien directeur de cabinet d’administration de biens, aguerri à la formation professionnelle depuis plus de 20 ans. Il se consacre désormais à temps complet à l’activité de formateur et consultant dans les domaines de la gestion locative et de la copropriété

1. La réglementation de la profession - Rappel
Les conditions d’accès et d’exercice de la profession
La loi du 2/1/70 (Loi Hoguet) et le décret du 20/7/72
actualisés par l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 21/10/2005
Le mandat de gestion et le mandat de location
La rémunération de l’administrateur de biens

2. Le strict champ d'application de la loi du 6 juillet 1989
Notion de résidence principale,
Occupation effective des lieux,
L'usage mixte,
Les locaux annexes,
Les exclusions du champ d'application selon la destination des locaux, les législations spécifiques et la nature du locataire.
 
3. La rédaction du bail
L’incidence des différents statuts du bailleur et du locataire : mariés, PACS,   concubinage, colocation, personne morale, mineur sous tutelle, majeur incapable…
Les mentions obligatoires,
Les clauses facultatives (travaux…),
La clause de solidarité, la clause résolutoire et la clause pénale,
Les clauses illicites, y compris celles instituées par la loi du 13 juillet 2006
Le montant du loyer et sa révision, les provisions sur charges, le dépôt de    garantie,
Les documents annexes obligatoires.
 

4. Les nouvelles obligations des bailleurs
Loi du 30 juillet 2003 et l’article L 125-5 du Code de l’environnement instituant d’annexer au contrat de location  un état des risques naturels et technologiques. Sanctions en cas de non-respect.
Les obligations à venir : Diagnostic énergétique (DPE), CREP (constat des risques d’exposition au plomb). Locaux concernés, obligations des bailleurs, sanctions en cas de non-respect.
 

5. L'état des lieux
Contradictoire ou par huissier,
Le logement décent, protection de la santé et de la sécurité des locataires,
Les mises aux normes obligatoires.


6. Les obligations des parties
Obligations du bailleur
Obligations du locataire
L’entretien du logement : les réparations locatives


7. Le bail de courte durée
Spécificités et contraintes.


8. Les garanties de la location
Le choix du locataire –sélection, documents à réclamer, les documents « interdits » et les vérifications à effectuer-
La solidarité des contractants est-elle automatique ?
La caution : Choix et rédaction de l’acte. Les précautions à prendre, les interdictions (loi du 13 juillet 2006).
Les autres garanties : LOCA PASS, GRL, caution bancaire.
 

9. La rémunération des ADB
Le respect de la règle du partage des honoraires. Les nouvelles interdictions de la loi du 13 juillet 2006.
 

10. Nouvelles dispositions de lutte contre les discriminations
Les erreurs à ne pas commettre, comment se protéger.

 
11. Le renouvellement du bail à échéance
La reconduction tacite
Proposition d'augmentation du loyer, respecter la forme.
Décret de plafonnement des loyers,
Etalement obligatoire de l'augmentation.


12. La transmission ou le transfert du bail
L'abandon de domicile,
Le décès du locataire,
Le divorce,
Cas particuliers de la co-location.


13. Les congés
Respecter le formalisme,
Congés par le locataire,
Congés par le bailleur :
Congé pour reprise : les bénéficiaires, les contraintes,
Congé pour vente : Le prix et le droit de préemption du locataire,
Congé pour motif légitime et sérieux : lesquels ?
L'opposabilité aux conjoints et partenaires,
Protection des locataires âgés,
La gestion du départ du locataire : L’état des lieux de sortie
Les réparations locatives,
Le solde des comptes et la restitution du dépôt de garantie.
 

14. Les charges récupérables et les réparations locatives
LES CHARGES RECUPERABLES : La règlementation, la liste des charges récupérables, les principaux cas de conflits
LES REPARATIONS LOCATIVES : Qu’est-ce que l’entretien locatif ?, les dégradations et les pertes, les aménagement et la transformation des lieux, l’état des lieux de sortie, l’information du locataire, les commissions départementales de conciliation et les procédures.


15. Les commissions départementales de conciliation
Leur champ de compétences
Dans quels cas leur saisine est obligatoire
Leurs compétences élargies,
Sont-elles consultées ?  Leurs avis sont-ils suivis ?


16. Les spécificités des locations dans le cadre des investissements avec incitations fiscales. Les règles à respecter
Les locations dans le cadre de la loi Besson
Les locations dans le cadre de la loi de Robien
Dates d’application des différents régimes
Les obligations à respecter : délais de location, plafonds de loyer, plafonds de ressources. Nature des revenus à considérer (date, montant). Notion de foyer fiscal.
Les nouvelles dispositions de la loi du 13 juillet 2006, en vigueur à compter du 1er septembre 2006 : le « Robien recentré» et le « Borloo populaire ».
La fin du régime Besson « ancien » à compter du 30/9/2006 et remplacement par le régime « Borloo ancien ».

 Version imprimable