Formation
Les impayés de loyers et de charges de copropriété

Monsieur CHARLUET Bernard - Ancien directeur de cabinet d'administration de biens, aguerri à la formation professionnelle depuis plus de vingt ans. Il se consacre désormais à temps cmplet aux activités de formateur dans les domaines de la gestion locative et de la copropriété.

Le non paiement des loyers par les locataires
et des charges par les copropriétaires crée toujours un surcroît de travail
pour le gestionnaire. Ce travail n’est pas toujours rémunéré et est souvent
à l’origine de tensions avec les bailleurs ou le syndicat des copropriétaires.
Il faut donc être rigoureux, rapide et efficace dans l’intérêt de tous.

Public : Administrateurs de biens, syndics de copropriété, gestionnaires et assistant(e)s.

Objectif : Apprendre les réflexes indispensables pour une efficacité maximum dans le recouvrement des loyers et des charges de copropriété. Connaître les différentes procédures pour un meilleur suivi.

Méthode : explications concrètes, nombreux exemples à l'appui, projection de documents. Questions-réponses avec les participants afin de jauger le degré de compréhension et de valoriser les échanges.

1. Du loyer impayé à l'expulsion : Rigueur et rapidité

• Les clauses indispensables dans le bail : La clause pénale, la clause de solidarité, la clause résolutoire.
• Effets de la solidarité selon le statut des locataires –mariés, pacs, concubins,    colocataires.
• Les garanties du bail : cautions
• L’importance de la bonne rédaction de la caution, les mentions indispensables.

 1.1 Phase amiable,

• Le « profilage » du débiteur
• De la relance simple à la mise en demeure, méthodologie efficace.
• Mise en place d’un plan d’étalement de la dette et suivi du respect des engagements. Intérêt de la méthode.

 1.2 Phase précontentieuse,

• Le commandement de payer visant la clause résolutoire
• Les mesures conservatoires à envisager

 1.3 Phase contentieuse : Les choix possibles,

• La requête en injonction de payer et le suivi
• L’assignation devant le Tribunal d’instance aux fins d’expulsion
• Les nouvelles dispositions dans la lutte contre les exclusions

1.4 Les voies d’exécution

• Les différentes saisies
• L’importance des renseignements et des documents recueillis lors de l’entrée du locataire
• L’expulsion du locataire et la reprise du logement ou du local

1.5 Les assurances « pertes de loyers ».

2. Le recouvrement des charges de copropriété.

2.1.    Rappel des obligations des différents acteurs

• Obligations du syndicat pour le vote du budget et des dépenses « hors budget »
• Obligations des copropriétaires pour le paiement des charges
• Obligations du syndic pour le recouvrement

2.2.    La mise en place de procédures efficaces pour les relances et le recouvrement amiable.

• La lisibilité des appels de fonds
• Dates et style des relances
• Recherche du « contact » avec le débiteur
• La mise en place d’un plan « d’amortissement » et son suivi
• Le rôle possible du conseil syndical

2.3.    Le « pré » contentieux

• La mise en demeure
• La recherche ou la mise à jour des renseignements utiles (références bancaires, employeur du débiteur…)
• Les mesures conservatoires : hypothèque légale du syndicat
• Le calcul et l’imputation des intérêts de retard
• Les situations particulières (décès ou disparition du débiteur, successions difficiles…surendettement du débiteur ou faillite personnelle)
• Le cas des débiteurs « personnes morales » (sociétés, associations)
• Les débiteurs « particuliers » : ambassades, consulats étrangers
• L’information du syndicat des copropriétaires et/ou du conseil syndical

2.4.    Le contentieux

• Dans quels cas utiliser la voie dressée par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Avantages et inconvénients.
• La procédure judiciaire
• La procédure d’injonction de payer : une solution rapide et efficace ?
• De l’assignation à la vente des lots par adjudication : les différentes étapes et les obligations à respecter
• L’imputation des frais exposés pour le recouvrement
• Le suivi de la procédure avec les différents acteurs (huissiers, avocats)
• Les voies d’exécution des jugements – les saisies-
• Ventes par adjudication et procédures d’ordre

2.5.    Le recouvrement en cas de mutation

• L’article 2374 du CC
• L’opposition au titre de l’article 20 : règles à respecter
• Cas de la vente par adjudication

2.6.    Que faire lorsque la copropriété est mise en difficultés par les débiteurs ?

• Les nouvelles dispositions

 Version imprimable