12 - l’activité immobilière - n°878 Avril 2026 Les questions reprises ci-dessous ont été posées par les sociétaires de la SOCAF à leur service d’assistance juridique. Si leur sens général a été conservé, leur formulation a pu être modifiée. Les réponses proposées en ces lignes n’ont vocation ni à reproduire fidèlement les réponses délivrées par le service d’assistance juridique, ni à remplacer la consultation d’un avocat qui seul pourra vous éclairer suivant les circonstances particulières de votre dossier. Précision Questions-Réponses BAIL COMMERCIAL Un de mes bailleurs a conclu il y a 4 ans un bail dérogatoire de 18 mois avec un commerçant. Le preneur est toujours dans les lieux et paie son loyer. A-t-il toujours un bail ? Comme le prévoit l’article L. 145-5 du Code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux. Si le preneur est resté en place à l’issue du bail dérogatoire de courte durée, il est donc titulaire d’un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux. PROFESSION Un agent commercial peut-il être en société ? Le Code de commerce ne l’interdit pas mais la loi Hoguet rendra impossible, en pratique, de faire appel à un agent commercial sous forme de personne morale. Comme le décidait la Cour de cassation le 10 Janvier 2024 (n° 2221.942), « Il résulte de la combinaison des articles L. 134-1 du code de commerce, 4, alinéas 1 et 2, de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et 9 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de cette loi que le titulaire de la carte professionnelle prévue à l’article 3 de la loi précitée a la possibilité d’habiliter une personne à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte, si celle-ci justifie de l’attestation visée à l’article 9 du décret précité ou si celle-ci est elle-même titulaire de la carte professionnelle et que le statut des agents commerciaux lui est alors applicable ». Si l’agent commercial n’est pas lui-même titulaire d’une carte professionnelle d’agent immobilier, il ne pourra donc pas être titulaire d’une attestation d’habilitation en tant que personne morale. VENTE Un acquéreur a réalisé une visite virtuelle du bien à partir du lien que je lui ai adressé. Peutil passer en direct avec le vendeur ? La plupart des mandats prévoient que le mandant s’engage à ne pas conclure pendant une certaine durée avec une personne qui a visité avec l’agence. Dans un arrêt du 5 février 2025 (n° 23/00768), la cour d’appel de Toulouse décidait que « la visite virtuelle a rempli des fonctions identiques à une visite réalisée matériellement sur les lieux » et que « les acquéreurs, en visitant virtuellement le bien vendu à partir du lien fourni par l’agent immobilier le 5 novembre 2020, ont bien ‘visité les locaux avec lui’ au sens de la clause pénale ». Une visite virtuelle à partir d’un lien de visite fourni par l’agence pourrait donc interdire au mandant de conclure directement avec cet acquéreur potentiel en évinçant l’agent immobilier. COPROPRIÉTÉ Quel est le montant de la contribution au fonds de travaux si le PPT est adopté ? De nombreuses copropriétés vont adopter leur plan pluriannuel de travaux cette année, qui nécessitera d’adapter la contribution au fonds de travaux. Comme le prévoit l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1. L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.
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