n°878 Avril 2026 - l’activité immobilière - 9 C’est arrivé à l’un d’entre vous d’une obligation d’information. Le préjudice de l’acquéreur s’analyse en une perte de chance de pouvoir renoncer à la vente ou de négocier à la baisse le prix de l’appartement en fonction des travaux à engager. Dans ce cas d’espèce, il apparait des éléments conservés par l’agence qu’au moment de la vente, le projet de réhabilitation globale n’avait pas encore fait l’objet d’un vote définitif, et les montants exacts, le périmètre et le calendrier de travaux restaient évolutifs. Aucun élément ne permet d’imputer à l’agence une intention frauduleuse clairement démontrée. LA RÉPONSE JUDICIAIRE Tribunal judiciaire de DE DIGNE LES BAINS – 1er janvier 2026 - RG 23/00937 Le Tribunal a estimé que l’agence n’avait eu connaissance d’aucun document relatif au projet global de plus de 3.000.000 euros, les états datés et pré états fournis au notaire ne mentionnant aucun appel de fonds exceptionnel ni projet de travaux dépassant une enveloppe de 800.000 euros déjà votée en AG avant la vente. Le notaire luimême, dans un courrier, estime qu’« au vu des procès-verbaux d’assemblées générales et des documents fournis par le syndic, il était impossible de prévenir la difficulté rencontrée par l’acquéreur », ce qui tend à démontrer que l’information n’était pas accessible même au professionnel chargé de la rédaction des actes. Si l’on pouvait reprocher à l’agence une certaine passivité (absence d’interrogations spécifiques sur les travaux de toiture votés en 2020 mais non appelés, absence de vérification supplémentaire auprès du syndic), il n’est pas démontré que, même en procédant à des vérifications complémentaires raisonnables, l’agence aurait eu accès à une information différente de celle fournie. L’obligation de conseil de l’agent immobilier ne saurait aller jusqu’à lui imposer de révéler une information dont il n’est pas établi qu’elle était connue ou raisonnablement accessible. Dès lors l’agence, qui a transmis l’ensemble des documents fournis et s’est alignée sur les informations issues du vendeur, du syndic et du notaire, n’a pas commis de manquement suffisamment caractérisé à son obligation d’information et de conseil susceptible d’engager sa responsabilité. QUE RETENIR PRATIQUEMENT POUR L’AGENT IMMOBILIER L’absolue nécessité de se faire communiquer les éléments intéressant la copropriété dans laquelle se situe le bien objet de la vente, le plus complétement possible et notamment le règlement de copropriété et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Le notaire chargé de la vente assure la vérification des documents imposés par la loi, prévus aux articles L 271-4 et L 721-2 du Code de la construction et de l’habitation. Il est interressant pour l’agence d’interroger le notaire, par écrit, sur les éléments reçus et sur l’existence, ou non, de travaux envisagés dans l’immeuble ou de tout autre point important pour l’information de l’acheteur et de lui demander un retour également écrit (courrier ou courriel). S’agissant du débiteur des sommes dues au syndicat des copropriétaires lors de la vente : QUI paie QUOI ? (Article 6-2 décret 67-223 du 17 mars 1967) • Appels de charges courantes : vendeur • Appels travaux : celui qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité (et non du vote des travaux en AG) • Trop ou moins perçu sur provisions révélé par l’approbation des comptes : celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes ATTENTION : Une convention contraire est possible entre vendeur et acheteur MAIS INOPPOSABLE au syndicat des copropriétaires (article 6-3 décret du 17 mars 1967) Le syndic doit donc faire application des dispositions de l’article 6-2 du décret, sans tenir compte d’une possible convention contraire que vendeur ou acheteur viendrait lui opposer. Cette convention n’aura d’effet qu’entre vendeur et acheteur. Rédigé par Elisabeth ABBOU, Avocat au barreau de Paris - Droit immobilier : gestion locative ; syndic ; transaction
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