8 - l’activité immobilière - n°878 Avril 2026 C’est arrivé à l’un d’entre vous QUELLE HISTOIRE !!! VOTRE APPRÉCIATION EST-ELLE EXACTE ? Fondements juridiques d’une possible responsabilité de l’agence L ’article 1130 du Code civil dispose que l’erreur, la violence ou le dol vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. La charge de la preuve de l ’intention dolosive incombe à celui qui s’en prévaut. L ’article 1240 du Code Civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’agent immobilier a l’obligation d’informer les acheteurs de la réalisation prochaine de travaux onéreux portant sur un aspect essentiel de l’immeuble. Il est indifférent que l’acquéreur ait eu connaissance du nom du syndic de la copropriété ou que le notaire rédacteur soit également tenu Madame C a acquis au mois de mai 2022 un appartement dans une résidence soumise au statut de la copropriété, située à Cannes, par l’intermédiaire de votre agence immobilière. Au mois de décembre 2022, soit sept mois après la vente, l’assemblée générale des copropriétaires vote la réalisation de travaux de réhabilitation énergétique pour un montant de plus de 3.000.000 d’euros, soit une quote part de plus de 16.000 euros pour madame C. Estimant ne pas voir été informée avant la vente de l’existence d’un projet de travaux d’une telle ampleur financière, madame C assigne le vendeur ainsi que votre agence, pour obtenir une condamnation solidaire a des dommages et intérêts à hauteur de 16.000 euros. Madame C estime que vous vous êtes rendu coupable, avec le vendeur, de réticences dolosives, justifiant une condamnation solidaire au titre de la perte de chance de contracter à des conditions différentes. Vous êtes totalement sidéré après avoir lu l’assignation qui vient de vous être remise par le commissaire de justice chargé de vous la signifier. Afin d’organiser votre défense, vous ressortez le dossier de cette vente. Vous reprenez les éléments documentaires dont vous avez conservé une copie et interrogez également le notaire intervenu lors de la vente. Vos recherches permettent de constater que : L’ensemble des documents obligatoires, dont les états datés établis par le syndic, ne mentionnent pas l’existence du projet de travaux litigieux à hauteur de plus de 3.000.000 d’euros. Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales évoquent un projet de travaux énergétique, portant initialement uniquement sur la toiture, en discussion depuis novembre 2020 La quote part définitive de chaque copropriétaire n’a pas été fixée au moment de la vente mais des quotes parts estimatives ont été déterminées dès février 2022, dans un dossier établi par une entreprise, à hauteur d’un peu plus de 15.000 euros pour le lot de madame C. Ni les états datés, ni les informations transmises au notaire ne mentionnaient un appel de fonds imminent de l’ordre de 3.000.000 d’euros ; le notaire lui-même indiquant qu’il était impossible de prévoir la difficulté à partir des documents reçus. Vous estimez donc que madame C ne pourra pas prouver que vous auriez pu avoir connaissance du projet des travaux avant la vente ; ni que vous auriez pu identifier un risque ; aucun manquement ne pouvant vous être reproché en conséquence. RÉTICENCE DOLOSIVE Notion en lien avec le dol, vice du consentement prévu dans le Code civil (article 1137). Le raisonnement est le suivant : pour s’engager efficacement, le consentement des parties au contrat doit être libre et éclairé. Il ne l’est pas s’il est vicié. Le Code civil prévoit trois vices du consentement : l’erreur ; la violence ; le dol (article 1130). Le dol correspond à une tromperie d’une partie envers l’autre partie ; soit par mensonge ; soit par omission de communication d’une information déterminante de l’engagement de contracter. La réticence dolosive = tromperie découlant de la non-communication d’une information déterminante du consentement de celui qui va s’engager ; dans le but d’amener celui qui pourrait s’engager, à s’engager réellement dans le contrat envisagé. ?
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