22 - l’activité immobilière - n°878 Avril 2026 Florence BAYARD JAMMES Professeur à TBS Business School Jurisprudence L’arrêt rappelle, s’il en était encore besoin, les conditions d’opposabilité du règlement de copropriété. Dans cette affaire, une procédure avait été intentée pour savoir si l’ensemble immobilier était une copropriété au sens de la loi du 10 juillet 1965 ou un lotissement ; un arrêt de Cour d’appel du 7 mars 2002 avait confirmé la décision du tribunal rendu le 30 avril 1997 constatant que l’ensemble immobilier était soumis au régime de la copropriété. En janvier 2000, une SCI a acquis un lot transitoire dans cet ensemble immobilier et assigné en 2007 le syndicat des copropriétaires aux fins de voir établir un règlement de copropriété en l’absence de publication de celui précédemment rédigé le 30 mars 1966. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait droit à sa demande considérant que la copropriété était dénuée de règlement de copropriété dans la mesure où celui qui avait été établi en 1966 n’avait pas été régulièrement publié. Elle considérait, par ailleurs, ce règlement inopposable à la SCI puisqu’il résultait de l’acte de vente du 14 janvier 2000 que l’organisation de la copropriété avait été remise en question dans le cadre d’une procédure, que la SCI avait fait appel du jugement rendu en avril 1997, de sorte qu’il existait une incertitude sur les biens acquis et que la SCI n’avait donc pas pleinement adhéré à l’organisation de la copropriété. L’arrêt est cassé par la 3ième chambre civile de la Cour de cassation qui rappelle très clairement au visa de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’alinéa 3 de l’article 4 du décret du 17 mars 1967, que l’existence d’un règlement de copropriété n’est pas subordonnée à sa publication, laquelle n’est nécessaire que pour le rendre opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires et qu’en l’absence de publication, le règlement de copropriété est opposable à ces derniers lorsqu’il ressort de leur acte d’acquisition qu’ils en ont eu préalablement connaissance et qu’ils ont adhéré aux obligations en résultant. En l’espèce, il était constant qu’un règlement de copropriété avait été dressé par acte authentique en 1966 et que, selon l’acte d’acquisition de ses lots par la SCI, celle-ci avait eu connaissance de l’ensemble de son contenu et déclaré accepté acquérir les biens vendus qu’ils dépendent d’une copropriété ou d’un lotissement. Le règlement de copropriété, même non publié, était donc opposable à l’acquéreur. « Pour juger que la copropriété Le Village du lac de [Localité 1] est dénuée de règlement de copropriété et homologuer le règlement établi par l’expert judiciaire, l’arrêt retient que le règlement de copropriété enregistré le 30 mars 1966 n’a pas été régulièrement publié conformément au décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 et ajoute que ce règlement est inopposable à la SCI, puisque l’acte d’acquisition de celle-ci, s’il fait état du règlement, mentionne que le vendeur avait contesté la décision du tribunal du 30 avril 1997 constatant que l’ensemble immobilier était soumis au régime de la copropriété, de sorte qu’il existait une incertitude sur les biens ainsi acquis et que la SCI n’avait pas pleinement adhéré à l’organisation de la copropriété. En statuant ainsi, alors qu’elle relevait, d’une part, qu’il était constant qu’un cahier des charges-règlement de copropriété avait été dressé par M. [N], notaire, les 28 février 1966 et 7 mai 1967, d’autre part, que, selon l’acte d’acquisition de ses lots par la SCI, celle-ci avait eu connaissance de l’ensemble des clauses et conditions résultant du règlement de copropriété, et déclaré accepter d’acquérir les biens vendus, qu’ils dépendent d’une copropriété ou d’un lotissement, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.». Cour de cassation, 3ième chambre civile, 12 février 2026, n°24-16.401 et 24-17.162, Inédit L’existence d’un règlement de copropriété n’est pas subordonnée à sa publication
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