n°878 Avril 2026 - l’activité immobilière - 23 Olivier BEDDELEEM - Docteur en droit Professeur adjoint à l’EDHEC - Business School Un bailleur peut-il déduire une indemnité d’occupation du dépôt de garantie ? A l’occasion de la fin de son bail, un locataire doit une indemnité d’occupation qu’il ne paie pas. Le bailleur compense cette somme avec le dépôt de garantie et ne rembourse donc pas le dépôt de garantie. Trois ans plus tard, le locataire assigne son bailleur en remboursement du dépôt de garantie. Dans cette affaire, la question était importante car l’action en paiement de l’indemnité d’occupation était expirée alors que l’action en remboursement du dépôt de garantie était encore possible. Si le bailleur ne pouvait pas compenser, il devait donc rembourser le dépôt de garantie alors qu’il ne pouvait plus agir pour obtenir le paiement de l’indemnité d’occupation par son locataire. Comme le souligne le locataire, pour pouvoir compenser des sommes entre elles, la compensation suppose que les créances réciproques soient certaines, fongibles, liquides et exigibles. Or, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, «déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées». Le locataire prétendait que l’article 22 de la loi de 1989 ne visait pas l’indemnité d’occupation. Pour le locataire, les sommes dues au titre d’une occupation sans droit ni titre après la fin du délai de préavis, qui ne trouvent pas leur source dans le bail mais dans l’occupation des lieux, ne pouvaient être déduites du montant du dépôt de garantie et n’était pas connexe à la créance de restitution du dépôt de garantie, qui trouve sa source dans le contrat de bail Comme le décide la Cour de cassation, «Est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable s’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail». Le bailleur pouvait donc compenser l’obligation de remboursement du dépôt de garantie au locataire avec l’obligation du locataire de lui verser une indemnité d’occupation. Le locataire qui agissait en restitution du dépôt de garantie ne pouvait donc pas opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité d’occupation. « Selon l’article 22 de la loi n°89462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie, prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable s’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, ce dont il résulte que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité d’occupation. Ayant constaté que la locataire s’était maintenue dans les lieux loués au-delà de la date d’effet du congé pour vendre, la cour d’appel a, à bon droit, déduit le montant de l’indemnité d’occupation dont la locataire était redevable de la créance de restitution du dépôt de garantie et, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ». Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 janvier 2026, 24-20.758, Publié au bulletin Le bailleur peut compenser le remboursement du dépôt de garantie et l’indemnité d’occupation
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