24 - l’activité immobilière - n°878 Avril 2026 Olivier BEDDELEEM - Docteur en droit Professeur adjoint à l’EDHEC - Business School Jurisprudence Le notaire, rédacteur d’un acte, a une obligation d’assurer l’efficacité de cet acte. A cette occasion, il doit effectuer un ensemble de vérifications relatives au bien ou à la capacité des parties. Les tribunaux limitent souvent l’obligation du notaire en estimant que l’obligation de vérification ne porte pas sur des éléments que le notaire ne pouvait pas connaitre. Dans cette affaire, une banque a prêté une somme à un emprunteur et sa compagne. Les prêts étaient destinés à financer l’achat par les emprunteurs d’un bien immobilier dont l’acte de vente a été établi par un notaire. L’emprunteur avait déclaré au notaire qu’il était militaire de carrière alors qu’il était commerçant. Suite à la liquidation judiciaire de l’emprunteur, sa compagne a engagé la responsabilité du notaire. La Cour d’Appel a débouté la compagne au motif que « le notaire chargé de recevoir un acte authentique de vente n’a pas l’obligation de vérifier les déclarations qui lui sont faites par les parties sous leur propre responsabilité et n’est tenu de procéder à un contrôle des déclarations effectuées qu’en présence d’un doute sur leur véracité ». La Cour de Cassation casse cet arrêt. Elle décide « qu’il appartenait au notaire de vérifier les déclarations de l’acheteur sur sa capacité de souscrire un emprunt et d’acquérir un bien immobilier, notamment en procédant à la consultation des publications légales afférentes aux procédures collectives ». Même si les déclarations de l’emprunteur ne semblent pas erronées ou mensongères, le notaire doit donc systématiquement vérifier ces déclarations et notamment consulter le BODACC pour s’assurer que l’emprunteur n’est pas soumis à une procédure de liquidation judiciaire. A défaut, le notaire engage sa responsabilité. « Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil : Pour rejeter les demandes indemnitaires dirigées contre le notaire, l’arrêt retient qu’en l’absence d’élément objectif justifiant la nécessité de vérifier la capacité d’un militaire de carrière au regard d’une éventuelle activité commerciale, il ne peut ainsi être fait grief au notaire de ne pas avoir consulté le Bodacc pour s’assurer de l’existence d’une liquidation judiciaire. En statuant ainsi, alors qu’il appartenait au notaire de vérifier les déclarations de l’acheteur sur sa capacité de souscrire un emprunt et d’acquérir un bien immobilier, notamment en procédant à la consultation des publications légales afférentes aux procédures collectives, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 21 janvier 2026, 23-17.911, Inédit Le notaire doit vérifier les déclarations de l’acheteur, même s’il n’existe pas de doute sur leur véracité
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