26 - l’activité immobilière - n°878 Avril 2026 Etude du mois latifs aux formalités préalables à la saisine du Tribunal de 4 mois à 3 mois entre le commandement de payer visant la clause résolutoire et la 1ère audience pour les bailleurs personnes privées ou les SCI familiales ; conditionné les délais de paiement des dettes locatives aux locataires dont la situation financière n’est pas obérée et qui ont repris le versement intégral de leurs loyers avant l’audience ; réduit drastiquement les délais pour quitter les lieux entre 1 mois et 3 ans accordés par le juge s’ils sont demandés par le locataire défaillant ; permis une procédure administrative très accélérée d’expulsion des squatteurs entre 72h et 1 semaine. En résumé, pour être considéré comme un squatteur et donc être expulsable en 72 heures, un individu devait s’être introduit illégalement dans le bien ET s’y être maintenu illégalement. Malheureusement, les squatteurs se sont engouffrés dans la brèche de ces 2 lettres « ET » et se sont attaqués aux locations touristiques de type « AIRBNB » qui sont passées à travers les mailles du filet de la loi. En effet, toute personne peut prendre possession d’un logement par le biais d’une simple réservation pour 1 ou 2 jours et décider de ne plus en partir. Etant entrée dans les lieux légalement car disposant d’un accord à les occuper, la double condition (entrée illégale et maintien dans les lieux) n’était pas remplie. Ce nouveau fléau a été pris en compte par le Ministre de la Justice et par Mme Dominique ESTROSI-SASSONE qui a déposé une proposition de loi le 28 novembre 2025 au Sénat. Le 20 janvier 2026, le texte a été adopté en première lecture. Rappel de la Loi KASBARIAN I et apport de la Loi KASBARIAN II Sur le plan civil Apport majeur de la Loi KASBARIAN II : une nouvelle définition du « squatter » à savoir l’individu doit s’être introduit illégalement dans le bien d’autrui OU (et non plus ET) s’y être maintenu (modification de l’article 38 de la Loi DALO). Deuxième apport : cette occupation illégale s’entend maintenant des logements mais aussi des locaux à « usage commercial, agricole ou professionnel ». Concernant la procédure accélérée lors de la découverte de l’occupation illicite d’un domicile ou d’un logement contre un « squatteur » Pour rappel, l’article 6 II de la loi du 23 juillet 2023 avait substantiellement modifié l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 le rendant applicable aux cas de maintien illicite dans le logement, sans qu’il soit nécessaire que l’introduction dans le logement ait été effectuée illicitement, et aux logements non meublés et élargissant la liste des personnes pouvant constater l’occupation illicite du logement aux maires et aux commissaires de justice, le droit antérieur ne mentionnant que les officiers de police judiciaire. Également, le nouveau second alinéa de l’article 38 rénové créait une obligation pour le Préfet d’adresser dans un délai de 72 heures une demande à l’administration fiscale pour établir la preuve des droits de la personne lésée par le squat, lorsque celle-ci ne peut en apporter la preuve par elle-même. Enfin, si les délais d’exécution de l’évacuation forcée restent de 24 heures pour le squat des logements constituant le domicile du requérant, ils étaient portés à 7 jours lorsque le local occupé illicitement est un local à usage d’habitation ne constituant pas le domicile du requérant. Également, les articles 8 et 10 de la loi du 27 juillet 2023 sont venus modifier l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution qui stipulait que « l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois qui suit le commandement » (dans le cas d’une saisine d’une juridiction judiciaire). Aujourd’hui, ce délai de deux mois n’est pas applicable lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion est ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de faits ou de contraintes. Aujourd’hui, il convient de distinguer si le logement « squatté » est le domicile principal ou secondaire : En cas de domicile principal, le propriétaire devra : déposer une plainte pour violation de domicile auprès des services de police ou de gendarmerie ; rassembler les preuves de propriété (titre de propriété, avis d’imposition, factures à son nom) obtenir un constat d’occupation illicite établi par un commissaire de justice ou les services de police, transmettre le dossier complet au Préfet du département via une demande d’expulsion administrative Le Préfet dispose d’un délai entre 48 heures et 72 heures pour se La loi KASBARIAN II étend l’occupation illégale aux locaux à usage commercial, agricole ou professionnel
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