n°878 Avril 2026 - l’activité immobilière - 27 prononcer et donner instruction aux services de police de procéder à l’expulsion du « squatteur » sans attendre une décision de justice. En cas de domicile secondaire, sans usage d’habitation ou vide, le Préfet peut refuser la procédure administrative s’il considère qu’il n’y a pas violation de domicile au sens strict. Dans ce cas, le propriétaire doit engager une action en référé expulsion devant le tribunal judiciaire compétent par la délivrance d’une assignation aux occupants via un huissier de justice. C’est la procédure judiciaire classique qui prend le relais. La fin de la période hivernale La trêve hivernale a été supprimée pour les occupants sans droit ni titre. L’expulsion d’un squatteur peut désormais avoir lieu à n’importe quelle période de l’année. Des exclusions maintenues En revanche, la procédure administrative n’est pas applicable lorsque l’occupant est ou a été titulaire d’un bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, qu’il s’agisse d’un bail nu, meublé ou d’un bail mobilité (pour rappel : la location AIRBNB est exclue du champ de la loi du 6 juillet 1989). Les locataires se maintenant dans les lieux après l’expiration du bail ou en dépit d’une décision d’expulsion demeurent donc soumis au régime judiciaire classique. Concernant la procédure accélérée en cas de loyers impayés contre le « locataire défaillant » Diverses mesures ont été édictées par la loi « Kasbarian » pour réduire les délais en matière de loyers impayés. La stipulation obligatoire d’une clause résolutoire dans tout contrat de location Initialement, l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 prévoyait seulement la possibilité d’insérer une clause résolutoire dans le bail qui stipulait que celle-ci produit pleinement ses effets par la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire resté infructueux dans le délai de 2 mois et le juge n’avait qu’à constater l’acquisition de cette clause au profit du bailleur et en tirer les conséquences en condamnant le locataire défaillant aux loyers impayés et en ordonnant son expulsion. Si le contrat de bail ne contenait pas de clause résolutoire, le bailleur devait demander au juge qu’il ordonne la résiliation judiciaire du bail pour non-respect de ses obligations locatives par le locataire. Désormais, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est ainsi libellé : « tout contrat de bail d’habitation contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ». La réduction des délais de la procédure en acquisition de clause résolutoire : de 2 mois à 6 semaines (sauf pour les bailleurs personnes morales) Avant, il fallait attendre 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire pour pouvoir saisir le juge judiciaire d’une demande de résolution du contrat et d’expulsion du locataire : ce délai permettait au locataire de régler sa dette locative ou de la contester en saisissant lui-même le tribunal mais aussi avait pour conséquence d’aggraver la dette locative en cas d’absence de tout règlement. Aujourd’hui, le délai a été réduit à 6 semaines. En revanche, si le bailleur est une personne morale autre qu’une SCI familiale, le délai pour saisir le tribunal reste de 2 mois à compter de la date de saisine de la CCAPEX. L’assignation, une fois signifiée au locataire, doit être notifiée par le commissaire de justice à la Préfecture au moins 6 semaines avant la 1ère audience. Des délais de paiement réduits et soumis à condition Devant le juge, le locataire défaillant pouvait solliciter des délais pour régler sa dette locative pouvant aller jusqu’à 3 ans. Depuis le 29 juillet 2023, de tels délais ne pourront être accordés par le juge qu’à la double condition cumulative que « le locataire soit en situation de régler sa dette locative ET qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Aujourd’hui, si le locataire n’a pas repris le paiement de son loyer courant, sa demande de délais sera rejetée par le juge. Des délais pour quitter les lieux réduits Quand une décision de justice condamnait l’occupant sans droit ni titre à payer sa dette locative ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ effectif et ordonnait son expulsion, ce dernier pouvait solliciter des délais pour quitter les lieux devant le juge de l’exécution, en application de l’article 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, pouvant aller de 3 mois à 3 ans. Le juge devait tenir compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ». Dorénavant, l’article 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que les dé-
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