n°878 Avril 2026 - l’activité immobilière - 35 EXEMPLE, un bailleur perçoit 14 000 de loyer en meublée. Son bic meublé imposable est de : 14 000 x 50% = 7 000 14 000 - 7 000 = 7 000 euros En outre, le propriétaire sera redevable de la contribution économique territoriale (Article 1447 du Code général des impôts). Pour le loueur meublé professionnel, l’imputation du déficit BIC se réalise sur le revenu global, alors que pour le loueur meublé non professionnel l’imputation se fait sur des revenus de même nature. La location meublée Airbnb Les revenus tirés de la location meublée éphémère ne doivent pas dépasser 15 000 euros pour être éligibles au micro-BIC et l’abattement est ramené à 30%. (cf. Tableau page précédente). Attention, le taux des prélèvements sociaux est majoré pour les LMNP à 18,6% sur le bénéfice industriel et commercial net. La fiscalité liée à la revente La revente du bien immobilier peut s’accompagner d’une plus-value. Elle se définit comme le gain réalisé entre la vente et l’acquisition. Mais ce gain fait également l’objet d’une taxation. Le législateur a récemment modifié le calcul d’imposition des plus-values immobilière en faisant preuve d’un esprit imaginatif insoupçonné. La plus-value brute est égale au prix de cession corrigé - le prix d’acquisition corrigé. Le prix de cession corrigé = le prix réel qui est réduit sur justificatif de certains frais, définis par décret, supportés par le vendeur. Par exemple : commission versée à une agence immobilière, frais de mainlevée, coût des diagnostics obligatoires... Le prix d’acquisition corrigé = le prix réel tel qu’il est indiqué dans l’acte : • il est majoré par un forfait de 7,5% représentant les frais d’acquisition • il est majoré par un forfait de 15% représentant les frais de travaux (si détention > 5 ans) La plus-value nette est obtenue à partir de la plus-value brute déterminée, sur laquelle il convient d’appliquer un abattement pour durée de détention pour obtenir la plus-value nette. Cet abattement est de 6% de la 6ème à la 21ème année de détention et de 4% la 22ème (Article 150 VC du Code général des impôts). Ainsi, une détention de 22 années exonère d’une imposition sur la plus-value. Une fois déterminée, la plus-value nette est taxée à 19%. Si la plus-value nette est supérieure à 50 000 euros, une taxe supplémentaire est applicable ; le taux de cette dernière varie de 2 à 6 % en fonction du montant de la plus-value nette (Article 1609 nonies G) . Enfin, le vendeur est redevable des prélèvements sociaux. Pour connaître le montant de ces derniers, il faut reprendre le montant de la plus-value brute et recalculer la plus-value nette au titre des prélèvements sociaux. En effet, l’abattement pour durée de détention est différent, il est de 1,65% de la 6ème à la 21ème année, de 1,60% la 22ème et de 9% jusqu’à la 30ème année de détention. Ainsi, une détention de 30 ans exonère le propriétaire des prélèvements sociaux. On s’étonnera cependant qu’un contribuable détenant son bien depuis 25 ans puisse être imposable sur les prélèvements sociaux d’une plus-value sur laquelle il est exonéré ! EXEMPLE, Monsieur Paul vend un appartement le 9 juin 2026 pour 383 000€, il paye 500 € de diagnostics techniques et 2 500 € de frais de mainlevée. Il a acheté le bien le 25 janvier 2011 pour 180 000 €. Plus-value brute = 380 000 – (180 000 + 13 500 + 27 000) = 380 000 – 220 500 = 159 500 € Le bien étant détenu depuis 15 ans, l’abattement pour durée de détention est de 60%, soit 159 500 x 60% = 95 700 € On obtient une plus-value nette de 159 500 – 95 700 = 63 800 € Le montant de l’impôt sur la plus-value est de : 63 800 x 19% = 12 122 € La plus-value nette étant supérieure à 50 000 euros, une taxation supplémentaire est applicable, soit 63 800 x 2% = 1 276 € Enfin, il convient de déterminer le montant des prélèvements sociaux. Le bien étant détenu depuis 15 ans, l’abattement pour durée de détention est de 16,50%, soit 159 500 x 16,50% = 23 317 € On obtient une plus-value nette de 159 500 – 23 317 = 136 183 € Le montant des prélèvements sociaux est de : 136 183 x 17,2% = 23 423 € Au final, le propriétaire devra acquitter la somme de 36 821 euros lors de la vente de son appartement. Attention, si le propriétaire bailleur a pratiqué un amortissement sur le bien immobilier, le montant de l’amortissement doit être déduit du prix d’acquisition, ce qui augmente la base imposable. José ALONSO Formateur immobilier HEC Paris Kévin TRODOUX Formateur immobilier - Chargé d’enseignement à l’Université de Paris
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