36 - l’activité immobilière - n°878 Avril 2025 Copropriété Selon une étude de l’Atelier parisien d’urbanisme (APR), parue en octobre 2024, rien qu’à Paris intra-muros, 230 immeubles ont été identifiés comme présentant des signes de fragilité importants, notamment concernant la sécurité des bâtiments et leur salubrité. Cela représente plus de 0,5% du parc immobilier parisien. Ce chiffre a de quoi faire frémir et pourtant cette problématique n’est en aucun cas nouvelle. En avril 2021, l’APR avait déjà produit un rapport faisant état de plus de 192 copropriétés dans une situation structurelle inquiétante. En Ile-de-France, les mises sous arrêté de péril d’immeubles sont pléthores et l’évacuation de bâtiments menaçants de s’effondrer font régulièrement la une des actualités. Plus largement, les villes de Marseille et de Lille ont également été citées (malheureusement) à ce titre, à la suite d’effondrements ayant causé le décès de plusieurs occupants. C’est en ce sens que le législateur a pris à bras-le-corps cette situation, tout d’abord par des mesures concrètes avec la Loi du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement, dite « Habitat dégradé » (Loi n°2024-322), mais également par une réflexion plus profonde sur la paupérisation des copropriétés avec la mise en place d’une commission d’enquête sénatoriale en février 2024, ayant débouché sur un rapport le 23 juillet 2024. Le dépérissement de l’habitat n’est en aucun cas l’apanage du XXIème siècle. Loin de là ! De tout temps, la question de la rénovation des bâtiments a été un enjeu majeur. Sans se lancer dans un chronophage récit exhaustif de l’histoire des transformations urbaines, le XIXème, sous l’égide de Napoléon III et du Baron Haussmann, est un exemple parfaitement adapté pour illustrer la réflexion quant à la rénovation d’un environnement dégradé. À cette époque, c’est plus de 60% de l’habitat parisien qui avait été transformé pour résoudre des problématiques de salubrité et de sécurité, certaines constructions datant du Moyen Âge. Aussi, la situation actuelle n’est pas nouvelle et constitue une récurrence dans la gestion urbanistique. Ce qui est en revanche nouveau, ce sont évidemment les facteurs de cette dégradation et les outils à mettre en œuvre pour les traiter. Contrairement au XIXème, la paupérisation des copropriétés ne dépend pas simplement de la nature historiquement ancienne des constructions. De même, le remède ne peut consister en la rénovation intégrale du parc urbain. Tout d’abord, parce que celui-ci a bien explosé depuis le Baron Haussmann, puis, l’enjeu concerne justement des constructions récentes qui doivent désormais faire face à des contraintes plus seulement de construction mais également environnementales. De ce fait, la réflexion engagée par les pouvoirs publics est nécessairement expérimentale et nécessitera un temps long pour en analyser l’impact. Comment se traduit la paupérisation des copropriétés actuellement ? C’est naturellement cela qui nous intéresse. Et le rapport de la commission d’enquête, publié en juillet 2024, est éclairant sur les facteurs qui induiraient le phénomène actuel de paupérisation des copropriétés. Ce travail des sénateurs a été particulièrement rigoureux en ce qu’il a conjugué non seulement la tenue d’une Paupérisation des copropriétés : les nouveaux traitements d’un mal récurrent Érigée en urgence du moment, la question de l’appauvrissement du parc immobilier en France n’est ni une tocade originale, ni une difficulté nouvelle. En revanche, les traitements proposés récemment apparaissent comme innovants.
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