n°878 Avril 2025 - l’activité immobilière - 37 quinzaine de séances plénières et une consultation citoyenne, mais également des déplacements sur place, notamment dans le Pasde-Calais, la Seine-et-Marne et l’Essonne. En voici les conclusions. Qu’entend-on par paupérisation des copropriétés ? Pour comprendre ce processus, la commission d’enquête s’est fondée sur des critères objectifs et statistiques. Ainsi, sur les 888.000 copropriétés recensées auprès des Registres nationaux (RNIC), communaux (Filocom) et des organismes du logement et l’habitat (Anah et CEREMA), 300.000 ne sont pas immatriculées. Ajoutons que plus de 200.000 copropriétés immatriculées seraient dépourvues de syndic, majoritairement représentées par des ensembles de petites ou moyennes tailles (copropriétés horizontales et immeubles entre 50 et 200 lots). Financièrement, la Banque des territoires a excipé près de 215.000 copropriétés ayant un montant d’impayés d’au moins 20% de leur budget annuel. De même que 90.000 copropriétés n’auraient pas approuvé leur budget depuis plus de deux ans. Cela représenterait 400.000 logements indignes et près d’un million de copropriétaires modestes et très modestes. Enfin, d’un point de vue environnemental, 35% des copropriétés auraient un DPE de classe F et G, et en Île-de-France, la moitié des logements indignes seraient en copropriété selon l’Anah. Quelles sont les causes de la paupérisation des copropriétés ? Si les causes sont multifactorielles, elles résultent originellement de la dégradation du parc urbain. La commission d’enquête observe qu’« une copropriété ne naît pas fragile, elle le devient ». L’analyse consiste à présenter un cercle vicieux dans lequel les propriétaires ne sont plus en mesure d’assumer les coûts de rénovation relatifs au vieillissement de leur bâtiment ; ce dernier se dégrade de plus en plus ; il perd de la valeur immobilière ; les impayés poussent les copropriétaires à revendre à des accédants encore plus modestes ; eux non plus ne pourront pas assumer le coût des travaux, etc. Cette analyse doit à mon sens être complétée. Ajoutons donc plusieurs éléments. Tout d’abord, il faut comprendre que les contraintes financières imposées ab initio aux copropriétaires sont aujourd’hui exponentielles. Outre le vieillissement naturel des bâtiments anciens, les constructions nouvelles sont majoritairement édifiées à bas coût avec des matériaux peu qualitatifs, donc peu résistants, et ce, pour réduire les prix de vente et permettre une accession à des foyers plus modestes. Cela explique que dans le parc privé, qui accueille deux tiers des ménages situés sous le seuil de la pauvreté, la moitié d’entre eux sont propriétaires occupants. Ces primo-accédants sont dès lors confrontés de suite à des travaux importants du fait de la dégradation prématurée de leur bâtiment et ne peuvent y faire face. C’est ainsi que dans plusieurs exemples, concernant notamment des Grands ensembles, des immeubles pourtant récents se sont détériorés à une vitesse grand V. De même, le rapport de la commission d’enquête fait état de la reprise de ces logements insalubres par des marchands de sommeils ou par des propriétaires encore plus modestes. Cependant, il convient également de citer bons nombres de cas où les logements ne trouvent pas preneurs et doivent être repris par la commune. Ainsi, on se place dans une situation où c’est l’organisme public qui doit endosser les coûts de la copropriété. Et, le cas échéant, un autre cercle vicieux entre en jeu car, pour assumer les financements, les impôts fonciers augmentent et ce sont donc les habitants, eux-mêmes propriétaires dans le bâtiment dégradé, qui se trouvent à nouveau concernés. Précisons enfin que les coûts sont amplifiés par les politiques environnementales actuelles qui (à juste titre) imposent des travaux de rénovation énergétiques. En réalité, les pouvoirs publics peinent à détecter et prévenir les phénomènes de dégradation des copropriétés. La loi du 10 juillet 1965, pourtant refondée et modifiée à plusieurs reprises, présente toujours l’inconvénient d’imposer un cadre strict qui doit s’adapter autant aux petites copropriétés qu’aux grandes. La commission d’enquête a proposé à ce titre une étude comparée, notamment avec le droit californien qui a dû faire face également à la paupérisation de ses immeubles. Il en ressort la nécessité de prévoir un cadre juridique plus amovible qui varierait entre une gestion de copropriété comme une indivision, pour les petits ensembles, et une gestion plus proche de la société par action, pour les grands. Quelles sont les nouvelles mesures pour lutter contre la paupérisation des copropriétés ? Il en existe un panel très large. À titre limaire, il faut noter les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) dont cinq sont d’intérêt national, les ORCOD-IN, et sur les plans financiers et du pilotage, le Plan initiative copropriétés (PIC) lancé en 2018 et mobilisant les grands acteurs du logement
RkJQdWJsaXNoZXIy ODMyMzI=