38 - l’activité immobilière - n°878 Avril 2025 Copropriété (Anah, ANRU, Procivis, CDC Habitat, Action Logement, USH, EPF) et doté de 3 milliards d’euros pour traiter un nombre limité de grands ensembles particulièrement en souffrance. Mais au-delà de ces grands plans et des initiatives locales, bons nombres de copropriétés fragilisées ne font l’objet d’aucun accompagnement. La raison est simple, le coût de ces opérations et leur durée (près de 20 ans pour remettre en état une copropriété en difficulté), restreignent leur utilisation. Alors, quels sont les autres outils ? Justement, la Loi du 9 avril 2024 sur l’Habitat dégradé a favorisé et amélioré les instruments existants. L’amélioration du registre national d’immatriculation des copropriétés C’est l’une des premières mesures que d’élargir les données recueillies par ce registre. Ainsi, la Loi du 9 avril 2024 a modifié l’article L.711-2 du Code de la construction et de l’habitation pour contraindre le syndic à transmettre les principales données concernant la copropriété afin de détecter de l’existence d’un phénomène de fragilisation. Devront dès lors être transmis : 1) la situation financière de la copropriété ; 2) les caractéristiques techniques de l’immeuble, notamment celles prévues dans les diagnostiques obligatoires ; 3) aux services de l’État et aux collectivités territoriales de mettre en œuvre les dispositifs de repérage et d’accompagnement des copropriétés en difficultés ; 4) d’informer de l’existence d’un dépôt de plainte ou d’une condamnation sur le fondement de l’article 225-14 du Code pénal ou de l’article 3-4 de la Loi du 6 juillet 1989 ou d’un refus d’autorisation préalable de mise en location d’un logement sur le fondement de l’article L.635-3 du Code de la construction et de l’habitation, si le syndic en a connaissance. La favorisation du recours à l’administrateur provisoire pour faire face aux copropriétés en difficultés S’agissant du mandataire ad hoc, la Loi Habitat dégradé a ouvert le champ de l’article 29-1 de la Loi du 10 juillet 1965. Désormais, l’article 29-1 (A) a ajouté deux hypothèses supplémentaires pour provoquer la désignation de ce mandataire : 1) lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25% des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2 et, même, 15% pour les copropriétés de plus de 200 lots ; 2) en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans. De même, la Loi du 9 avril 2024 a multiplié les acteurs pouvant requérir judiciairement la désignation d’un mandataire ad hoc, en cas d’inaction du syndic, à savoir : 1) des copropriétaires représentant ensemble au moins 15% des voix du Syndicat ou le président du conseil syndical ; 2) un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou de travaux ne sont pas payés depuis plus de 6 mois et le syndic a été mis en demeure préalablement ; 3) les organismes public (Préfet, Procureur, Maire de la commune…). Enfin, la nouvelle Loi prévoit une possibilité pour le Juge qui désigne le mandataire ad hoc de condamner le syndic à supporter tout ou partie des frais de l’administration provisoire si, après audition du syndic et du conseil syndical, il est démontré qu’il n’a pas déclenché la mesure de désignation alors même que les conditions de l’article 29-1 (A) se présentaient. Cette sanction me semble particulièrement sévère et peu applicable en pratique. En outre, elle pointe du doigt une profession qui, justement, devrait être revalorisée dans une volonté de redresser les copropriétés. Notons que l’administration provisoire permet sur une durée de douze mois, prorogeable, de suspendre l’exigibilité des créances, autres que sociales et publiques, et les poursuites des créanciers. En outre, la Loi Habitat dégradé a ajouté que les sommes perçues par l’administrateur provisoire et versées sur la Caisse des dépôts et consignations ne pourront faire l’objet d’aucune exécution forcée, de quelque nature qu’elle soit. La facilitation de la procédure de carence Cette procédure, prévue à l’article L.615-6 du Code de la construction et de l’Habitation permet au Maire d’une commune, en cas d’important déséquilibre financier du Syndicat emportant un risque pour la santé et la sécurité des occupants de l’immeuble, de saisir un Juge pour faire désigner un Expert qui conduira à l’expropriation des parties communes aux fins de réhabilitation des lieux ou de destruction partielle ou totale. La Loi du 9 avril a posé une présomption de grave difficulté financière ou de gestion si le Syndicat ne transmet pas, dans les deux mois de la demande, les documents nécessaires à l’Expert. Ainsi, l’expropriation se trouve facilité et la pression repose désormais sur le Syndicat des copropriétaires pour une prise en main de sa situation. La mise en place de l’emprunt collectif obligatoire Il s’agit d’une mesure phare de la nouvelle Loi qui complète les mécanismes déjà présents. Avant la Loi du 9 avril 2024, il existait deux
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