n°878 Avril 2025 - l’activité immobilière - 39 types d’emprunts collectifs pour permettre la réalisation de gros travaux dans les copropriétés : 1) un emprunt véritablement collectif, souscrit au nom du Syndicat des copropriétaires et pour son compte, décidé à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires (Article 26-4 (I) – Loi du 10 juillet 1965) ; 2) un emprunt souscrit au nom du Syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer et exclusivement pour le financement, soit de travaux régulièrement votés concernant les parties communes ou de travaux de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du Syndicat et régulièrement votés, ou encore, pour le préfinancement de travaux subventionnés (Article 26-4 (II) – Loi du 10 juillet 1965). C’est justement sur cet emprunt collectif que la Loi du 9 avril 2024 est intervenue. En ajoutant les article 26-9 à 26-14, elle a renversé l’emprunt collectif « à adhésion individuelle » existant et présentant le désavantage de nécessiter l’adhésion de beaucoup de copropriétaires pour parvenir à trouver un organisme prêteur intéressé, par un emprunt collectif « obligatoire ». Ce dernier instrument vise à considérer que les travaux d’intérêts collectifs ou de préfinancement pourront faire l’objet d’un emprunt, si celui-ci a été voté à la même majorité que les travaux, à charge pour le copropriétaire de solliciter son refus d’y prendre part, dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale et de verser la totalité de sa quote-part de travaux dans les 6 mois. Ce nouveau type d’emprunt collectif dissuade dès lors les copropriétaires d’opter pour une solution de financement individuelle. En outre, la banque n’aura plus à opérer un contrôle de solvabilité de chaque copropriétaire mais bien seulement et exclusivement du Syndicat des copropriétaires. Le syndic devra ainsi transmettre les informations, type de celles de l’État daté, à l’établissement bancaire. Ajoutons que ce mécanisme présente l’avantage de permettre la constitution d’un patrimoine d’affectation des sommes versées par l’organisme prêteur qui ne pourront être destinées qu’au financement des travaux et seront insaisissables. En tout état de cause, l’amélioration des mesures existantes par la Loi du 9 avril 2024 devrait produire son effet dans les prochaines années. Il est certain que ces nouvelles mesures visent à permettre de prévenir mais également de juguler le phénomène de paupérisation des copropriétés. Dans cet objectif, cette Loi modifie également en profondeur le rôle du syndic. Quels sont les incidences des nouvelles mesures visant à lutter contre la paupérisation des copropriétés sur l’exercice du syndic ? Dans sa mission de réhabilitation des copropriété fragilisées, le législateur a nécessairement renforcé l’implication des acteurs de la copropriété www.bghimmo.com Spécialiste de la cession de cabinets d'administration de biens sur toute la France. Baptiste Giuliani, Maître en Droit, ancien Administrateur de Biens, professionnel de l’immobilier depuis 1988, se tient à votre disposition pour vous permettre de réaliser vos projets, sur les différentes facettes de notre métier : Gérance, Syndic de Copropriété, Location Saisonnière. N’hésitez pas ! Contactez moi au : 04 75 34 53 17 et 06 68 41 10 10 ou contact@bgh.immo BGH BGH.indd 1 14/01/2026 23:03
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