40 - l’activité immobilière - n°878 Avril 2025 Copropriété et, en premier, le rôle du syndic. De ce fait, la Loi du 9 avril 2024 sur l’Habitat dégradé a sans nul doute impacté sa mission. Des obligations d’information renforcées Comme évoqué en supra, le syndic devra communiquer plus amplement sur l’état de l’immeuble qu’il gère. Notamment, la Loi du 9 avril 2024 a enrichi les informations qu’il devra communiquer dans le cadre du Registre national des copropriétés. De même, il pourra être amené à présenter un diagnostic structurel à la demande de la Mairie, pour certains immeubles dont le contrôle pourrait être nécessaire de manière régulière (tous les 10 ans pour les immeubles anciens et 15 ans pour les constructions neuves), afin d’évaluer les éventuels risques quant à la solidité du bâtiment. Ajoutons également que sur l’emprunt collectif obligatoire, le syndic devra communiquer à l’organisme prêteur les informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives au Syndicat des copropriétaires pour apprécier la capacité d’emprunt du Syndicat. Sur ce point, la Loi du 9 avril 2024 doit faire l’objet d’un Décret d’application permettant de fixer la condition de délivrance et le contenu de ces informations. De nouvelles obligations financières S’agissant toujours de l’emprunt collectif obligatoire, le syndic devra ouvrir un 3e compte séparé, uniquement dédié à accueillir les sommes versées par l’établissement de crédit et dont le déblocage ne pourra se faire que sur présentation des factures à la banque. Précisons que les sommes versées sur ce compte sont insalissables et ne pourront faire l’objet d’aucune mesure conservatoire. Toujours sur ces nouvelles obligations financières, avec la mise en place d’une saisie conservatoire avant-jugement, pour le recouvrement des charges (Article L.511-12 – Code des procédures civiles d’exécution), le syndic jouera un rôle primordial dans le suivi des impayés, cause prégnante de la dégradation des copropriétés, et dans la mise en œuvre de ce type de mesure dont il est le seul décisionnaire. Enfin, rappelons que dans l’application de l’article 29-1 (A), et la désignation d’un mandataire ad hoc, le syndic engage sa responsabilité s’il ne saisit pas le Tribunal en cas de dépassement du seuil des impayés dans la copropriété ou d’absence d’approbation du budget depuis plus de deux ans. Simplification de la gestion de la copropriété Notamment par la possibilité pour le syndic de notifier ses correspondances par voie électronique uniquement. À cet effet, la Loi Habitat dégradé a créé l’article 42-1 : « Les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale. Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale. » La consécration d’une nouvelle catégorie de syndic Le syndic d’intérêt collectif. Création majeure de la Loi du 9 avril 2024, le nouvel article 18-3 prévoit désormais d’agrémenter certains syndics de la mention « syndic d’intérêt collectif », attestant « de la compétence de son bénéficiaire pour intervenir dans les copropriétés faisant l’objet des procédures ». L’agrément d’une durée de 5 ans sera délivré par le Préfet, selon les modalités fixées par un Décret (à venir). Le syndic d’intérêt collectif est dès lors présumé compétent pour gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné sur le fondement de l’article 29-1 (A). Il peut également, à la demande d’un administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1, assister ledit administrateur dans ses fonctions de gestion. Deux difficultés se posent toutefois sur cette nouvelle mesure. Premièrement, la désignation d’un administrateur provisoire ne fait pas cesser les fonctions du syndic existant. Aussi, la présence d’un syndic d’intérêt collectif risque de provoquer une concurrence déloyale. Secondement, les honoraires de ce syndic ad hoc, impliquant une charge de travail forcément plus chronophage du fait de la difficulté de gestion de la copropriété seraient nécessairement plus élevés. Or, la copropriété est justement en difficulté. Le texte ne prévoit néanmoins pas de financement public… En conclusion, les mesures mises en place par la Loi du 9 avril 2024 et le rapport de la commission d’enquête du 23 juillet 2024 apparaissent comme des éléments nouveaux dans le traitement de la paupérisation des copropriétés. Il est certain que biens des remèdes ont d’ores et déjà été tenté en la matière. Toutefois, les propositions innovantes de ces deux textes pourraient, de manière optimiste, permettre une avancée dans les prochaines années. Me Charles DULAC Avocat au Barreau de Paris exerçant auprès des administrateurs de biens
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