Avocat au barreau de Paris - Droit immobilier : gestion locative, syndic, transaction
Vous gérez depuis plusieurs années plusieurs biens immobiliers, appartenant à l’un de vos mandants. L’ensemble des biens est loué, en bail d’habitation et bail commercial.
Une des locataires d’habitation vous a délivré congé, à effet au 17 janvier 2026. Vous lui répondez en lui adressant le courrier type, contenant l’ensemble des informations pratiques liées au congé initié. Vous lui proposez de fixer le rendez-vous d’état des lieux de sortie et de remise des clés au 17 janvier 2026, lui indiquant que le bailleur a souhaité l’intervention d’un commissaire de justice, à ses frais exclusifs. La locataire ne répond pas à votre courrier.
Le 17 janvier 2026, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de constat, précisant que la locataire ne s’est pas présentée ; que son nom figure sur la boite aux lettres et que le logement et sa dépendance (cave), sont fermés à clé.
Le propriétaire bailleur vous informe avoir fait choix d’un conseil, lequel a régularisé une assignation à l’encontre de la locataire partie, aux fins de :
Le propriétaire vous remet un tirage de l’assignation régularisée, pour la bonne tenue de votre dossier.
Quelques semaines avant l’audience, la locataire fait choix d’un conseil, lequel conclu principalement sur l’indemnité d’occupation sollicitée par le propriétaire bailleur. Le conseil de la locataire indique en effet que sa cliente a résilié le bail au 17 janvier 2026 et a adressé par courrier postal recommandé avec accusé de réception, les clefs au bailleur, début janvier 2026, lesquelles ne sont jamais parvenues au bailleur, ayant été volées lors de leur acheminement par la poste. La locataire précise avoir déposé plainte pour le vol des clés au mois de février 2026.
Le propriétaire est dubitatif sur « cette histoire de vol » et souhaite avoir votre avis sur la possibilité, ou non, pour le locataire qui a donné congé, de restituer les clés par voie postale RAR. En outre, le propriétaire se demande si le tribunal ne va pas estimer qu’il lui incombe à lui, propriétaire, d’assumer le fait que les clés ont été volées en cours d’acheminement. Qu’en pensez vous ?
Aux termes de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due au propriétaire par l’occupant de locaux sans droit ni titre jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la remise effective des clés au bailleur en personne ou à un mandataire dument habilité à les recevoir.
L’indemnité à une double nature, indemnitaire et compensatoire, étant destinée à indemniser le préjudice résultant du maintien indu dans les lieux et constitue la contrepartie de l’occupation des lieux.
Aux termes de l’article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les clés peuvent être restituées au bailleur ou à son mandataire :
La restitution par voie postale RAR est donc légalement admise mais pratiquement risquée, au risque du locataire (clés volées ; courrier RAR jamais distribué ; courrier RAR prétendument vide…)
Ne vaut pas restitution des clés le dépôt dans la boîte aux lettres du bien loué, le dépôt des clés chez une voisine, chez la gardienne.
Le bail prend fin lorsque le bailleur dispose des clés du logement. L’obligation de paiement du loyer prend fin à la date d’effet du congé.
L’obligation de paiement d’une indemnité d’occupation naît en cas de maintien dans les lieux de « l’ancien » locataire, postérieurement à la date d’effet du congé et/ou de non-restitution des clefs à la date d’effet du congé. Elle prend fin à la date de restitution effective des clés au bailleur ou à son mandataire
L’indemnité d’occupation est indexée afin de permettre une réparation intégrale du préjudice subi par le propriétaire.
Dans un avis du 4 juillet 2017 (N°17.70.008), la Cour de cassation a précisé que « les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant de l’indemnité due par un occupant sans droit ni titre. Ils peuvent donc conformément au principe de la réparation intégrale, l’assortir des modalités nécessaires, notamment une indexation ».
La restitution des clés par voie postale RAR n’est pas fiable et c’est au locataire d’assumer le fait que les clés ont été volées en cours d’acheminement.
Vous pourriez attirer l’attention du locataire sur cet état de fait s’il vous interroge sur la possibilité de vous adresser, es qualité de mandataire du bailleur, les clés par courrier postal RAR.
Si le locataire reste en place, postérieurement à la date d’effet du congé qu’il a initié, veillez à facturer une indemnité d’occupation (et non plus un loyer), égale au montant du loyer + charges + indexation, au-delà de la date d’effet du congé et jusqu’à libération et remise effective des clés.
Au-delà de la date d’effet du congé, le locataire qui n’a plus de bail, devient occupant sans droit ni titre, débiteur d’une indemnité d’occupation vis-à-vis du propriétaire du bien.
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