Avocate au barreau de Paris
Chacun le sait, la vente de la résidence principale est exonérée de la taxe sur la plus-value en application de l’article 150 U-II-1° du Code Général des Impôts.
Cette exonération dans nos temps difficiles est discutée, mais pour l’instant préservée afin de faciliter la mobilité de la population et le relogement des couples qui se séparent, en ne ponctionnant pas le produit de la vente du logement qu’ils sont contraints de vendre.
En premier lieu, pour bénéficier de l’exonération, le propriétaire vendeur doit pouvoir justifier, en cas de contrôle de l’administration, que le logement vendu est celui qu’il occupe de façon habituelle et effective la majeure partie de l’année, ce dont l’administration et éventuellement les juges peuvent contrôler au regard d’un faisceau d’indices, notamment au regard :
À savoirCe qui compte est l’effectivité de l’occupation par le propriétaire lui-même. Ainsi inutile de prétendre vendre votre résidence principale alors que, propriétaire de plusieurs appartements situés dans le même immeuble, vous ne vendrez pas celui que vous habitez (CAA Lyon 20/07/2010 n° 09L00020).
Inutile également de prétendre vendre sa résidence principale, lorsque vous vendez une maison seulement trois mois après son achèvement sans pouvoir en attester par des factures justifiant d’une occupation effective et que vous disposez d’un autre bien occupé par vous (CAA Nantes 1er avril 2021 n°19NT03708).
Peu importe que vous soyez président du conseil syndical ou que vous soyez inscrit sur les listes électorale de la commune, si par ailleurs vous avez souscrit une assurance habitation résidence principale moins de deux mois avant la vente et que le Maire a attesté que la maison était vide (CAA Lyon 30 mars 2022 n°20LYO2224).
En revanche, l’immeuble peut être inoccupé le jour même de la vente lorsqu’il était occupé à titre de résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession est intervenue dans un délai normal, après que le propriétaire a effectué les diligences nécessaires à la vente du bien (publicités, mandat d’une agence, diagnostic etc).
Dans le cas particulier où la résidence principale a fait l’objet d’un sinistre grave, rendant inhabitable le bien par le propriétaire cédant, le vendeur peut néanmoins conserver l’exonération des plus-values, si le bien vendu correspondait à sa résidence principale au jour du sinistre, qu’il peut démontrer avoir fait les diligences nécessaires pour faire reconstruire ou réhabiliter le bien dans les meilleurs délais, qu’il l’a mis en vente dès l’achèvement des travaux, après avoir fait les démarches nécessaires à sa mise en vente, sans attendre la date d’achèvement et, naturellement, que le bien n’ait pas été loué entre le sinistre et la cession.
La durée d’occupation avant la date de la cession n’est pas encadrée par un minimum légal. Ainsi, la Cour d’appel de Lyon a admis l’exonération de la vente d’un logement occupé seulement quatre mois avant la vente dans la mesure où la consommation d’eau était cohérente avec la composition de la famille occupant le logement et que la famille ne disposait pas d’autres logements (CAA Lyon 19 août 2021 n°19LYO1966).
A l’inverse, la Cour d’appel de Lyon a estimé que ne pouvait pas prétendre que le bien cédé constituait sa résidence principale, le vendeur qui n’avait produit aucun justificatif de consommation d’eau pour les trois mois précédant la cession, ni aucun justificatif de transport jusqu’à sa résidence pour lui et ses enfants, alors que ces derniers étaient scolarisés dans une autre région et qu’il bénéficiait d’un droit de visite et d’hébergement à l’époque de la vente, et n’avait pas contesté l’absence d’abattement pour résidence principale sur sa taxe d’habitation. (CAA Lyon 9 janvier 2014 n°13LYO 1383)
Pour que l’exonération soit possible, il faut que le bien ait été occupé à titre de résidence principale par le propriétaire lui-même. Une occupation par des ascendants ou des ascendants, même rattachés au foyer fiscal, ne permet pas l’exonération.
En revanche, la doctrine administrative estime que lorsque le logement ne constitue plus la résidence principale du cédant, celui-ci peut néanmoins conserver l’exonération lorsqu’il est resté occupé par son conjoint ou son ex-conjoint, partenaire de PACS ou concubin jusqu’à la mise en vente (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n°250 et 260).
Reste que, selon la lettre de l’article 150 U, en cas de pluralité de cédants, par exemple lorsque le logement appartient à des conjoints ou des ex conjoints, la condition de résidence principale s’apprécie pour chacun des cédants. Seul le conjoint qui vit encore dans le logement peut bénéficier de l’exonération. C’est ce que vient de juger le Conseil d’Etat dans un arrêt du 15 décembre 2025 considéré comme sévère par bien des commentateurs (CE, 15 décembre 2025, numéro 496235).
Précision : l’exonération de la résidence principale s’applique lorsque celle-ci est détenue par une société transparente fiscalement ou s’il s’agit d’une société de personnes sur la fraction de l’immeuble occupé par l’associé à titre de résidence principale et à hauteur de la quote-part revenant à cet associé.
L’exonération est admise pour un contribuable incarcéré, s’il n’a pas donné le bien en location.
Comme toujours lorsqu’une exonération ou un avantage est consenti, la crainte est grande pour l’administration fiscale, que des petits malins cherchent à tirer profit de la règle fiscale en utilisant celle-ci pour réaliser des plus-values successives dans un esprit spéculatif.
Cependant la jurisprudence récente est favorable aux vendeurs. Ainsi, la seule circonstance qu’un contribuable ait réalisé des acquisitions et cessions successives de logements constituant sa résidence principale, ne suffit pas à caractériser une activité de marchand de biens, ni à exclure l’exonération si l’administration fiscale n’établit pas l’absence d’occupation effective des biens successivement acquis à titre de résidence principale (CE 14 juin 2023, numéro 461 960).
L’intention spéculative ne peut pas justifier le refus d’exonération si les conditions objectives d’occupation sont remplies. Autrement dit, peu importe que le propriétaire ait eu l’intention de spéculer en achetant, et revendant rapidement une résidence principale, seule compte la réalité de l’occupation effective (CE, 14 mars 2025).
L’exonération de la plus-value en cas de vente de la résidence principale est la plus connue, mais l’article 150 U II-1bis prévoit une exonération de la plus-value réalisée pour la première cession d’un logement autre que la résidence principale, lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale, ou n’a pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des quatre années précédant la cession et qu’il remploie, dans les 24 mois de la session, tout ou partie du prix de vente à l’acquisition ou à la construction d’un logement effectivement affecté à sa résidence principale, dès son achèvement ou son acquisition (CAA Marseille 6-10-2022 n°20MA02805M et TA Paris 21-05-2024 n° 2317280M).
Il existe également une exonération pour les personnes qui vendent leur ancienne résidence principale en France pour déménager à l’étranger, la vente de la résidence principale située en France devant intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du déménagement hors de France.
Pour ne manquer aucune information sur l’actualité fiscale en immobilier :
