De plus en plus de fraudes au DPE
La fraude au diagnostic de performance énergétique continue de s’amplifier et s’impose comme un enjeu structurel du marché immobilier.
Selon une étude récente de la start-up KRNO, fondée sur l’analyse de 6,6 millions de DPE réalisés entre 2021 et 2025 à partir des données de l’Ademe, les pratiques dites de « DPE de complaisance » progressent de manière continue, malgré les mesures annoncées pour fiabiliser cet outil central des transactions et de la location. L’étude met en évidence des concentrations anormales de diagnostics juste au-dessus des seuils de déclassement, révélant des biens artificiellement surclassés. Ces distorsions, sans justification technique, s’accentuent au fil du temps. La part de DPE concernés atteint 4,3 % au premier semestre 2025, contre 3,8 % six mois plus tôt, poursuivant une hausse ininterrompue depuis fin 2021.
Ces dérives tiennent moins à des fraudes manifestes qu’à des ajustements marginaux dans un cadre d’évaluation complexe, reposant sur de nombreuses hypothèses techniques souvent mal documentées. En l’absence d’informations précises, les diagnostiqueurs peuvent être incités à retenir les options les plus favorables à la note finale, d’autant plus que les enjeux économiques associés au classement énergétique sont devenus majeurs.
La pression réglementaire joue ici un rôle déterminant. Le passage en catégories E, F ou G entraîne désormais des conséquences financières immédiates, entre décote à la vente, obligation d’audit énergétique et interdiction progressive de mise en location.
L’étude montre que plus une lettre déclenche de contraintes économiques, plus la fraude se concentre à proximité du seuil correspondant. Le cas des maisons individuelles classées D est emblématique, avec une forte surreprésentation de diagnostics juste au-dessus du seuil E, catégorie désormais assortie d’un audit obligatoire. L’impact sur le marché est déjà tangible. En neutralisant artificiellement la décote liée à une mauvaise performance énergétique, les DPE de complaisance fausseraient environ 450 millions d’euros de valeur immobilière chaque année.
À cela s’ajoutent des diagnostics entièrement falsifiés, obsolètes ou réalisés sans visite, contribuant à fragiliser la confiance dans l’outil. Si KRNO appelle à une refonte du dispositif, avec la dissociation d’un DPE informatif et d’un outil dédié aux décisions réglementaires, les représentants des diagnostiqueurs privilégient l’amélioration progressive du système existant.
De nouveaux outils de détection et de traçabilité ont été déployés récemment, mais leur efficacité reste à évaluer dans le temps. Dans un contexte où le DPE influence directement la valeur des actifs et la liquidité du parc, la maîtrise de ces dérives apparaît désormais comme un enjeu clé pour la sécurisation des transactions et la crédibilité du marché immobilier.