Docteur en droit
De plus en plus de locataires sont tentés de sous-louer leur logement sur Airbnb. S’agissant de leur résidence principale, une telle location n’est pas contraire au droit de l’urbanisme. Toutefois, elle peut se heurter à la violation de la loi de 1989. Et la plateforme qui diffuse cette annonce pourrait voir sa responsabilité engagée.
Comme le prévoit l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours ».
La sous-location n’est donc pas prohibée mais elle nécessite l’accord du bailleur.
Un arrêt du 10 avril 2025 (n° 23-14359) rappelait que si le locataire sous-louait les chambres de l’appartement tout en continuant à occuper les lieux et que ce logement constituait sa résidence principale, les dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation n’étaient pas applicables et une telle location ne nécessite donc pas une déclaration administrative de changement d’usage. Le même arrêt confirmait que la sous-location était possible si le contrat de bail autorisait expressément la sous-location.
Des prestataires tels que Joyloc permettent de légaliser cette pratique en prévoyant que le bailleur autorise la sous-location et que le locataire récupère 70% des loyers, le bailleur récupérant 20% et l’agence 10%.
Si le locataire sous-loue illégalement son logement, il s’agit d’une violation du bail qui pourrait justifier la résiliation ou le refus de renouvellement du bail.
Conformément à l’article 7 de la loi de 1989, le locataire est obligé « D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».
Dans un arrêt du 22 juin 2022 (n° 21-18612), la Cour de cassation confirme que le bailleur pourrait solliciter la résiliation du bail en cas de sous-location illicite.
Un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 1er août 2024 (n° 23/08117) constatait que les locataires avaient fait de leur logement une résidence de vacances en exploitant la localisation optimale du bien, le tout sans accord ni même sans information de leur bailleur.
Les juges retenaient que ces manquements répétés étaient d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.
L’article 15 de la loi de 1989 autorise le bailleur à refuser le renouvellement du bail en cas de « motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ».
Dans un arrêt du 23 novembre 2023 (n° 20/11313), la cour d’appel de Paris validait le motif légitime et sérieux fondé sur la sous-location en location meublée touristique par le locataire.
L’un des impacts les plus importants de la sous-location illicite est le droit du bailleur de récupérer les fruits de la location.
Dans un arrêt du 12 septembre 2019 (n° 18-20727), la Cour de cassation décidait que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ». Si les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées.
Un arrêt du 22 juin 2022 (n° 21-18612) ajoute que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi. Il doit donc rembourser les sommes perçues sans déduire les loyers réglés au bailleur en exécution du bail.
Un arrêt du 7 janvier 2026 (n° 23-22723) a créé un séisme dans la sous-location meublée touristique.
Dans cet arrêt, un locataire a mis en location son bien sur Airbnb. Le bailleur a assigné le locataire mais également la plateforme.
Airbnb se défendait en prétendant qu’ils ne sont que de simples hébergeurs. En effet, comme le rappelle la Cour de cassation, les hébergeurs ne peuvent pas voir leur responsabilité civile engagée du fait des activités ou des informations stockées à la demande d’un destinataire de ces services s’ils n’avaient pas effectivement connaissance de leur caractère illicite ou de faits et circonstances faisant apparaître ce caractère ou si, dès le moment où ils en ont eu cette connaissance, ils ont agi promptement pour retirer ces données ou en rendre l’accès impossible.
Toutefois, comme l’a décidé la Cour de justice de l’Union européenne, une plateforme n’est pas un hébergeur mais un éditeur lorsque ce prestataire, au lieu de se limiter à une fourniture neutre de service au moyen d’un traitement purement technique et automatique des données fournies par ses clients, joue un rôle actif de nature à lui confier une connaissance ou un contrôle de ces données. L’exploitant joue un rôle actif quand il prête une assistance laquelle consiste notamment à optimiser la présentation des offres à la vente en cause ou à promouvoir celles-ci.
La cour d’appel avait refusé de reconnaître à Airbnb la qualité d’éditeur.
Pour les juges, Airbnb ne déterminait pas le contenu des annonces postées sur son site par les internautes proposant leurs biens à la location et n’exerçait aucun contrôle sur ces annonces.
Les fonctionnalités offertes n’induisaient en rien une sélection des contenus mis en ligne ni un contrôle de l’activité des fournisseurs de contenus, seuls ces derniers ayant la responsabilité des informations qu’ils mettent en ligne.
Les conditions d’utilisation du service interdisaient aux utilisateurs de proposer en tant qu’hôte un hébergement dont ils n’étaient pas propriétaires ou qu’ils n’étaient pas autorisés à proposer à la location sur la plateforme Airbnb.
Avant de finaliser la création de l’annonce de location, la société Airbnb exigeait de tout hôte qu’il confirme, via une déclaration sur l’honneur, qu’il respectait la réglementation et toutes contraintes résultant, le cas échéant, de son propre bail.
La Cour de cassation casse cet arrêt.
Pour les juges, la cour d’appel devait rechercher si, d’une part, en raison de l’ensemble de règles contraignantes auxquelles les « hôtes » et les « voyageurs » doivent accepter de se soumettre tant avant la publication d’une annonce qu’en cours d’exécution de la transaction, et dont elle est en mesure de vérifier le respect, la société Airbnb n’exerce pas une influence sur le contenu des offres et sur le comportement des utilisateurs de sa plateforme.
La cour d’appel devait également vérifier, d’autre part, si, en octroyant à certains auteurs d’annonces la qualité de « superhost » et en assurant la promotion de leurs offres, elle ne tient pas un rôle actif de nature à lui conférer la connaissance ou le contrôle des offres déposées sur sa plateforme, l’empêchant de pouvoir revendiquer la qualité d’hébergeur.
Comme on peut le remarquer, la sous-location à usage de location meublée touristique n’est pas impossible mais elle nécessite le respect de conditions strictes.
Des conditions qu’il faut maîtriser pour agir efficacement en cas de sous-location illicite, et accompagner bailleurs et locataires qui souhaitent réaliser des sous-locations conformes à la réglementation.
