ISSN 0764-5066 - le numéro : 7 € Mensuel 80ème année n°855 - Mars 2024 ÉTUDE DU MOIS Les syndicats secondaires par Marie Anne BRUN PEYRICAL FISCALITÉ Quels sont les risques fiscaux d’amortir un terrain ? TRANSACTION Quoi de neuf dans les tribunaux ?
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80ème année - n°855 Mars 2024 l’activité immobilière l’activité immobilière Mensuel - 80ème année - n°855 Mars 2024 Crédits photographiques : © KAK / Adobe Stock reproduction des analyses et commentaires interdite sauf accord de la direction Editeur C.E.P.SO. SA 26 avenue de Suffren, 75015 Paris Tél : 01 44 49 19 93 E-mail : cepso@socaf.fr Associés SO.CA.F / PLANTE / SAA Président-directeur général Directeur de la publication Jean-Pierre STEPHAN Directrice générale Laurence NOYER Rédacteur en chef Gauthier DESCAMPS E-mail : redaction@socaf.fr Comité rédactionnel Me Delphine BERTHELOT EIFFEL Me Sandrina GASPAR Me Virginie KOERFER BOULAN Me Patrick MAYET Me Victor POTHET Me Clément RAINGEARD Maquette/Mise en page Agnès FOUCHER Publicité/Petites annonces Com C com Marie-Laure-LABESSE 5 rue Boutar - 92200 NEUILLY Tél : 01 40 88 02 00 Impression Delta Communication 1 rue du Pont St Jean - 28260 SAUSSAY Dépot légal Mars 2024 N°ISSN 0764-5066 Vente/Abonnement Tél : 01 44 49 19 93 Au numéro : 7 € 11 numéros : 60 € Commission Paritaire n°0323 T 81356 SA 51 480 € ISSN 0764-5066 - le numéro : 7 € Mensuel 80ème année n°855 - Mars 2024 ÉTUDE DU MOIS Les syndicats secondaires par Marie Anne BRUN PEYRICAL FISCALITÉ Quels sont les risques fiscaux d’amortir un terrain ? TRANSACTION Quoi de neuf dans les tribunaux ? édito On en pense ce que l’on veut par ailleurs, mais ce gouvernement présente quand même de sacrés bons côtés. Il m’évite la panne de stylo en me donnant régulièrement un sujet tout désigné pour mes éditos : un nouveau ministre du logement ! Donc ce mois-ci, Guillaume Kasbarian, après le très éphémère, voir invisible car le pauvre aura à peine eu le temps de déballer ses cartons, Patrice Vergriete. Notre nouveau ministre délégué au logement n’est pas inconnu du secteur. On lui doit la fameuse loi « anti-squat » de 2023 tant décriée par les associations d’aide aux mal-logés, alors qu’elle ne facilite et raccourcit qu’à la marge les procédures permettant aux propriétaires de récupérer l’usage de leur bien. Vous pouvez vous référer à notre numéro de janvier 2024 pour une analyse complète de l’apport de ce texte. Sans surprise, la nomination de Guillaume Kasbarian a fortement déplu aux opposants à la loi éponyme. Ainsi, le président de la Confédération nationale du logement a qualifié cette désignation de « véritable gifle à tout le secteur du logement » et aurait préféré « qu’il n’y ait pas de ministre ». Un tantinet dramatique et oubliant surtout qu’une association de défense des locataires ne représente absolument pas « tout le secteur du logement ». L’offre de logement, ce sont surtout des promoteurs et des bailleurs, privés ou sociaux. Après de longues périodes d’ignorance des intérêts des propriétaires, il est temps que nos dirigeants se souviennent que pour qu’une famille ait un toit, il faut quelqu’un pour lui procurer. Néanmoins, ne nous réjouissons pas trop vite. Attendons les actes, car il en va des politiques comme des placements financiers : les positions passées ne préjugent pas des performances futures. Applaudissons en revanche les annonces du ministre de tutelle de Monsieur Kasbarian. Christophe Béchu a en effet, et il était temps dirons certains, reconnu les difficultés de maintien en l’état du calendrier des interdictions de location. Principalement, les résultats du DPE pour les petites surfaces (moins de 40m²) vont être aménagés ce qui devrait faire gagner une classe d’étiquette pour 15% d’entre eux, soit environ 140.000 logements qui ne sortiront pas du parc locatif en 2025. Également, la suspension durant deux années de l’interdiction de location des logements situés dans des copropriétés qui ont voté des travaux de rénovation énergétique, mais ne les ont pas encore exécutés. Des décisions qui vont sans conteste dans la bonne direction, fruits d’une analyse pragmatique de la situation et non de dictats idéologiques rigides. Poussons un peu plus loin le bon sens, en prévoyant un calendrier différé des interdictions de location dans les zones tendues, là où la tension sur le marché locatif est la plus forte, pour laisser davantage de temps aux propriétaires et aux artisans, débordés dans certains territoires, afin de procéder aux travaux de rénovation. Les entreprises labélisées RGE ont baissé en 2023 (61.120 contre 65.095 en 2022), notamment du fait d’un différé du règlement des travaux lorsque des primes sont impliquées rendant le label moins attractif, alors qu’il manque au bas mot 170.000 emplois pour rénover le parc immobilier d’ici à 2030 selon France Stratégie. Une bonne dose de pragmatisme, plutôt qu’une pincée, voilà ce dont le logement a besoin. Moins de dogmes, plus de pragmatisme Par Jean Pierre STEPHAN 3
l’activité immobilière 80ème année - n°855 Mars 2024 Sommaire ETUDE DU MOIS Les syndicats secondaires par Marie Anne BRUN PEYRICAL p.23 MAGAZINE Les inondations dans le Pas-de-Calais plongent les professionnels de l’immobilier dans l’inconnu p.45 Actualités ...................................................... p.6 L’avantage fiscal lié à la location touristique en passe d’être réduit.............................................p.6 Le gouvernement annonce des mesures pour trouver de nouveaux logements ..................p.6 La chute de la vente de logements neufs se poursuit...............................................................p.8 Un sursis pour les passoires thermiques dans les copropriétés.............................................p.8 Interview Virginie KOERFER-BOULAN et Clément RAINGEARD, Avocats ........................p.9 Questions / Réponses .................................. p.14 Jurisprudence .................................................. p.16 ÉTUDE DU MOIS Les syndicats secondaires .................................. p.23 Copropriété L’exception d’inexécution en matière de recouvrement de charges : moyen de défense efficace ?............................................p.26 Fiscalité Quels sont les risques fiscaux d’amortir un terrain ? ............................................................p.29 Transaction Quoi de neuf dans les tribunaux ? ......................p.35 Copropriété L’adjudication d’un lot en copropriété................p.40 4
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l’activité immobilière 80ème année - n°855 Mars 2024 Actualités L’avantage fiscal lié à la location touristique en passe d’être réduit Une proposition de loi visant à « remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue » a été adoptée en première lecture. Elle prévoit principalement de réduire le taux d’abattement fiscal dont bénéficient les locations touristiques à 30% (contre 71 ou 50% actuellement), sauf dans certains territoires très peu denses (selon le classement de l’Insee). Par ailleurs, le texte obligerait les propriétaires de meublés de tourisme à réaliser des DPE et à être soumis aux mêmes contraintes de mise en location que les bailleurs de locations longue durée. Autre mesure visant à lutter contre la prolifération de ce type de biens : les maires seraient autorisés à abaisser le plafond de location de sa résidence principale de 120 à 90 jours par an. Une amende de 100.000 € pour un site d’annonces immobilières ne respectant pas le RGPD Le site PAP a été sanctionné par la CNIL pour non-respect de la réglementation relative à la protection des données personnelles des utilisateurs de sa plateforme. Lors de deux contrôles réalisés en 2022, quatre manquements ont été relevés concernant les durées de conservation des données, l’information des personnes, l’encadrement des relations avec un sous-traitant et la sécurisation des données. Dans le détail, la CNIL reproche en premier lieu à PAP de conserver dix ans les données des utilisateurs payants sans pouvoir justifier de dispositions légales l’y obligeant, et cinq ans les données des utilisateurs gratuits sans pouvoir non plus le justifier et en les conservant parfois plus longtemps. En second lieu, les informations données aux usagers concernant la conservation et l’utilisation de leurs données étaient incomplètes : absence d’explication quant aux bases juridiques invoquées, absence de précision quant aux sous-traitants destinataires de certaines données, absence d’indication du droit de porter une réclamation devant la CNIL, mention d’informations inexactes quant aux durées de conservation des données. Par ailleurs, un contrat entre PAP et un sous-traitant n’incluait pas les mentions relatives au RGPD régulant le transfert et l’utilisation des données. Finalement, la plateforme d’annonces est sanctionnée pour des règles de complexité des mots de passes des utilisateurs trop faibles, ainsi que pour la conservation de ceux-ci en clair (c’està-dire accessibles aux salariés et utilisateurs du réseau interne de PAP). PAP récolte une sanction de 100.000€, prise en considération de la coopération apportée par la société et des mesures prises en cours de procédure pour remédier à certains manquements. Le gouvernement annonce des mesures pour trouver de nouveaux logements En visite d’un chantier de logements, le Premier ministre, accompagné du ministre de la Transition écologique et du fraichement nommé ministre délégué au Logement, a annoncé plusieurs mesures afin de relancer la construction. Principalement, la désignation de 22 territoires « engagés pour le logement », au sein desquels l’Etat « mettra de l’argent public pour équilibrer un certain nombre d’opérations qui sinon n’auraient pas pu sortir de terre à court terme ». Dans ces territoires, les procédures seront « drastiquement» simplifiées », et devraient voir sortir de terre plus de 30.000 logements d’ici à 2027. Parmi les 22 territoires, ont été mentionnés Dunkerque, Toulouse, Bordeaux, Marseille, Saint-Malo, Biarritz mais également la ZAC de Villejuif. Parallèlement, l’accent sera mis sur la surélévation. « En Île-de-France, il y aura un investissement, y compris financier. Et je souhaite qu’en 2025 on construise à la verticale dans toutes les grandes villes de France », a indiqué Gabriel Attal. Les collectivités seront invitées à mener des études afin de déterminer les possibilités de surélévation sur leur territoire. Également, la transformation de bureaux en logements fera l’objet d’une proposition de loi soutenue par le gouvernement destinée à la faciliter, en prévoyant notamment qu’il ne sera pas obligatoire de faire une nouvelle demande de permis de construire des logements lorsque le permis avait été accordé pour construire des bureaux (permis de construire « réversible »), et une plus grande simplicité afin de transformer les bureaux en logements dans les copropriétés. Cette proposition de loi, portée par le député Romain Daubié, permettrait à un copropriétaire de changer l’usage de ses parties privatives, d’un usage tertiaire vers un usage d’habitation, sans que l’assemblée générale des copropriétaires ne puisse s’y opposer, y compris lorsque l’usage d’habitation des parties privatives n’est pas conforme à la destination de l’immeuble définie dans le règlement de copropriété. La modification de la répartition des charges résultant d’un tel changement d’usage serait également facilitée. Finalement, le Premier ministre a rendu hommage au pavillon en tant que mode de vie préféré des Français, et évoqué le projet de permettre aux propriétaires de maisons avec une emprise au sol importante de scinder leur terrain afin d’y construire une deuxième habitation. Se voulant optimiste, Gabriel Attal a avancé le nombre de 160.000 maisons supplémentaires si ne seraient-ce que 1% des propriétaires adoptaient ce concept. 6
l’activité immobilière 80ème année - n°855 Mars 2024 Actualités Un sursis pour les passoires thermiques dans les copropriétés Le ministre de la Transition écologique a annoncé mi-février un report de deux ans de l’interdiction de mise en location des « passoires thermiques », qui devait intervenir au 1er janvier 2025 pour les logements dotés d’une étiquette G, lorsque le bien se trouve dans une copropriété ayant voté des travaux de rénovation, mais ne les ayant pas encore réalisés. Bien souvent, les travaux de rénovation énergétique les plus efficaces doivent être réalisés sur les parties communes (façade notamment). Or en pratique, entre le moment où des travaux sont votés par l’assemblée générale des copropriétaires et celui où ils sont réalisés, il peut s’écouler plus de trois ans. Un délai trop court pour permettre aux propriétaires de passoires thermiques de les faire sortir de ce statut avant la date couperet. Le gouvernement souhaite donc amender le projet de loi sur les copropriétés dégradées, actuellement en discussion au Parlement, afin de prévoir la suspension pendant deux années de l’interdiction de location à partir du jour où le vote de travaux de rénovation énergétique est intervenu. La chute de la vente de logements neufs se poursuit Selon une étude du ministère de la Transition écologique et de la cohésion des territoires, au quatrième trimestre 2023, 15.075 logements neufs ont été réservés par des particuliers. Le volume de réservations baisse fortement par rapport au trimestre précédent (- 8,9%), pour le septième trimestre consécutif. Ce repli est plus fort pour les maisons (- 20,9%) mais concerne aussi les appartements (- 8,2%). Le nombre de logements nouvellement commercialisés diminue également ce trimestre (15.716, soit - 13,3%), pour le quatrième trimestre consécutif, tout en restant proche à celui des réservations. Cette baisse concerne seulement les appartements (- 15,5%), alors que les mises en vente des maisons augmentent (+ 28,2%). Elle concerne particulièrement les zones A et A bis P, qui présentent une diminution de 25%. De même, les mises en vente dans la zone B1 baissent de 9,7%. Toutefois, les zones B2 et C ne sont pas concernées par cette diminution, avec respectivement une augmentation de 2,2% et 11,4% des mises en vente. Dans ce contexte, l’encours de logements disponibles à la fin du trimestre diminue pour la première fois après une hausse ininterrompue observée sur les six trimestres précédents (- 1,3%) pour atteindre 129.388 logements. Sur un an, l’encours augmente de 7,3%. Le DPE sera corrigé pour les petites surfaces Christophe Béchu, le ministre de la Transition écologique, a annoncé la révision du diagnostic de performance énergétique et la simplification du parcours de rénovation des logements. En effet, les statistiques montrent que les petites surfaces moins bien classées que la moyenne par le DPE. Ces différences sont dues à plusieurs facteurs, notamment une consommation d’eau chaude sanitaire ramenée au m² plus grande pour les petits logements, ainsi qu’une plus grande compacité dans les très petits logements. Pour corriger les disparités, une consultation est lancée sur un projet d’arrêté visant à rendre les seuils DPE plus équitables pour les logements d’une surface inférieure à 40 m². Cela permettra à 140 000 logements de moins de 40 m² de sortir de la catégorie des passoires énergétiques (étiquettes F ou G), ce qui représente plus de 15% de ces surfaces. Pour chaque logement touché par cette réforme, il sera possible de générer une attestation de nouvelle étiquette DPE à partir du 1er juillet 2024, téléchargeable sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. En attendant la génération de celle-ci, l’Ademe met à disposition un simulateur permettant de disposer d’une évaluation de cette future étiquette. Un premier lotissement de maisons imprimées en 3D aux Etats-Unis Le quartier de Wolf Ranch, à proximité d’Austin état du Texas, a commencé à sortir de terre. Sa particularité ? La centaine de maisons qui le composent sont en cours d’impression 3D. Les premières sont terminées et ont été vendues, et 80 autres seront bientôt achevées. Le quartier comprendra huit modèles d’habitations différents, de trois à quatre chambres et deux à trois salles de bains, et de surfaces variables entre 140 et 195m². Erigés en partie par des robots-imprimantes 3D de 14 mètres de large et plus de 4 mètres de haut de la société Icon, les murs des maisons sont constitués de Lavacrete, un béton polymère epoxy résistant au feu et à l’humidité, générant très peu de déchets lors de la phase de construction. Les maisons sont conçues afin de réduire les fluctuations de température et donc les coûts de chauffage ou de climatisation, et comprennent de base des panneaux photovoltaïques. En France, l’impression 3D de logements est encore en phase prototype notamment avec XtreeE, qui a fabriqué les murs en béton de quelques maisons construites à Reims en 2022. © ICON Lennar -21% La baisse annuelle des transactions de logements anciens s’est amplifiée de mois en mois et a atteint -21,1% en novembre 2023 (885.000 transactions). Il faut remonter à début 2013 pour constater une baisse annuelle aussi conséquente et à avril 2017 pour retrouver des volumes sous les 900.000 transactions. Note de conjonctures Notaires de France 8
80ème année - n°855 Mars 2024 l’activité immobilière QUI EST-IL ? Diplomé de ... Interview Clément Raingeard et Virginie Koerfer-Boulan, avocats au cabinet BKP & Associés « Il existe de multiples solutions pour essayer de traverser la crise le mieux possible » L’Activité Immobilière : Que peut faire un dirigeant si son chiffre d’affaire baisse ? Clément Raingeard : Il a tout intérêt à essayer de diminuer rapidement ses charges salariales. Pour cela, il est toujours possible de négocier une rupture conventionnelle avec les salariés qui souhaitent quitter l’agence. Mieux vaut toujours passer par un avocat pour cadrer ce type d’opération. Une autre solution consiste à signer un accord de performance avec ses salariés. Ce dernier prévoit une baisse temporaire de leur rémunérationsur un temps limité pour préserver la totalité des emplois. Attention, un tel accord ou de leurs représentants (délégués syndical ou CSE) doit être limité dans le temps et surtout l’accord des salariés est nécessaire pour le mettre en place. Si l’accord de performance est impossible, les salariés peuvent être placés au chômage partiel. Dans ce cas, France Travail (ex- Pôle Emploi) doit avoir reconnu une crise sectorielle et le dirigeant doit déposer une demande devant cet organisme en expliquant en quoi sa situation est alarmante et en précisant que le chômage partiel vise à préserver l’emploi. Je Depuis l’an dernier, le marché immobilier est entré en crise et, à cause de l’effondrement du nombre de transactions, certains professionnels s’interrogent sur la pérennité de leur activité. Qu’il s’agisse de droit immobilier ou de droit du travail, ils doivent impérativement anticiper les problèmes et réagir dès qu’ils constatent une diminution de leur chiffre d’affaires. En effet, plus la situation est analysée tôt, plus les solutions sont nombreuses et adaptées. Le point sur le sujet par Clément Raingeard et Virginie Koerfer-Boulan associés au sein du cabinet BKP & Associés. QUI SONT-ILS ? Après des études généralistes de droit et d’interprétariat, Virginie Koerfer-Boulan s’est spécialisée en droit commercial et en droit immobilier après avoir passé le CAPA. Elle exerce la profession d’avocat, depuis 37 ans chez BKP & Associés. Elle a été chargée de cours à l’université de Bobigny,été Présidente d’une association interprofessionnelle : COORDINATION CONSEILS. Elle est notamment avocat consultant pour la Socaf. Après des études de droit, Clément Raingeard a rejoint le cabinet BKP & Associés en 2002 et en est devenu associé en 2007. Depuis une vingtaine d’années, il défend et conseille les employeurs comme les salariés sur des problématiques liées au droit du travail et de l’entreprise. Il accompagne également les cadres dirigeants dans la création de leur société. Il est intervenu en tant que formateur à la Socaf au cours des dernières années. 9
(1) Source : Stello.eu, étude 2023. (2) Prise en charge en moins de 5 minutes dans plus de 1000 points de contact La Poste. (3) Déploiement progressif à partir du 26 février 2024. (4) Au lieu de 39,99 €/mois soit 239,40 € de remise. Offre valable du 26/02/2024 au 30/04/2024. (5) Offre valable du 26/02/2024 au 30/04/2024. (6) Ou à ses délégataires. Être entrepreneur, c’est cumuler de nombreuses tâches, qui vont bien au-delà du métier pour lequel on a entrepris. Partenaire des professionnels, La Poste Pro propose à ses clients La Carte Pro pour faciliter leur quotidien. La Poste Pro propose aux professionnels de gagner du temps, de l’autonomie et de faire des économies. Une carte aux multiples bénéfices La Carte Pro nouvelle génération, gratuite et proposée en format dématérialisé et physique, permet aux professionnels d’accéder à de nombreux services et avantages répondant à leurs problématiques de temps, de gestion et de budget. Un accueil privilégié et prioritaire Lorsqu’on dirige une entreprise, on sait à quel point le temps est précieux. Avec La Carte Pro, le professionnel est immédiatement reconnu et profite d’une prise en charge en moins de 5 minutes (2). Il peut également planifier un rendez-vous avec son conseiller (3) depuis son espace client ou solliciter son facteur lors de sa visite pour commander ses fournitures postales. Un gain de temps et d’énergie lui permettant de rester focalisé sur son activité. 43% des entrepreneurs travaillent plus de 50h par semaine(1).
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l’activité immobilière 80ème année - n°855 Mars 2024 Interview conseille de rédiger ce document en étant accompagné de son expert-comptable ou de son avocat. En général les délais de réponse sont très rapides, il faut compter une dizaine de jours. Dernière option : lancer un licenciement économique, qui vise à arrêter les contrats de travail d’une partie des salariés. Attention, le dirigeant ne peut pas décider de façon arbitraire qui il licencie, mais il doit le faire sur des critères précis (âge, charge de famille, ancienneté, performances, … ). A défaut, un salarié pourrait contester sa rupture de contrat de travail pour licenciement abusif. A. I. : Et si, au final, l’agence doit fermer ? C. R. : Tout dépend de la situation. Si la société a plusieurs agences, mais qu’une seule ferme, les salariés peuvent être transférés d’une entité à une autre. Il faut alors obtenir leur accord, sauf dans deux cas. Si une clause de mobilité, qui précise obligatoirement une limite géographique, le prévoit dans le contrat de travail, le salarié ne peut pas s’opposer à ce changement. S’il le refuse, il peut être licencié. Même cas de figure si la nouvelle agence est située dans le même secteur, le transfert a alors lieu sans que le salarié n’ait son mot à dire. A condition que la distance entre l’ancienne et la nouvelle implantation ne soit pas trop importante, ce qui est quasiment toujours le cas au sein d’une même agglomération. A. I. : Comment un dirigeant peutil se séparer de collaborateurs ? C. R. : Tout dépend de leur statut, car la procédure à suivre, et les possibilités du dirigeant, ne sont pas les mêmes selon que ses collaborateurs sont salariés ou mandataires. Si les employés sont en CDI (Contrat à Durée Indéterminé), le dirigeant peut les licencier à tout moment, à condition de respecter un préavis et de verser des indemnités légales, variables selon l’ancienneté dans l’entreprise. Si le salarié conteste ce licenciement et qu’il n’y avait pas de motif réel et sérieux, le risque pour l’entreprise est plafonné depuis 2017, car les Prud’hommes – s’ils donnent raison au salarié - appliquent le barème Macron. Si le salarié est employé avec un CDD (Contrat à Durée Déterminée), en revanche, l’employeur ne pourra le licencier avant le terme prévu qu’en cas de faute grave ou lourde. S’il conteste ce licenciement pour rupture abusive, il percevra alors l’équivalent de son salaire jusqu’au terme prévu du CDD outre l’indemnisation de tout préjudice qu’il serait en mesure d’établir. Pour mettre fin à une collaboration avec un mandataire, il faut arrêter le contrat de prestation, en respectant les clauses qui y ont été insérées. Attention, si ce type de contrat a l’avantage de la souplesse, en cas de rupture cela peut coûter très cher à l’entreprise, car le prestataire a droit à une indemnisation sur sa clientèle. Elle correspond au montant des factures réglées pendant les deux dernières années. En plus, si le prestataire arrive à prouver qu’il existait un lien de subordination avec le dirigeant de l’agence, par exemple si ce dernier lui imposait des tâches ou des horaires, il peut faire requalifier son contrat de mandataire en contrat de travail devant les tribunaux. S’il gagne, le dirigeant devra alors payer un rappel de salaires, de charges sociales et d’éventuels dommages et intérêts. A. I. : Que conseillez-vous en cas de conflit ? C. R. : Même si ce n’est pas dans la culture française, il vaut toujours mieux transiger plutôt que d’aller en justice. Car en comptant l’Appel, qui arrive dans 80 % des cas, une procédure aux Prud’hommes dure environ cinq ans. Pour les salariés, cette période est longue et inconfortable car beaucoup mettent leur situation professionnelle en suspens en attendant le verdict. Pour les employeurs, ce n’est pas non plus une solution optimale, puisque la durée de la procédure, et donc le risque, ne sont pas maitrisés à 100 %, alors que c’est le cas lors d’une négociation. A. I. : Est-il possible de diminuer ses charges immobilières sans céder son agence ? Virginie Koerfer-Boulan : Oui, il existe là aussi une multitude de possibilités selon les cas. Tout d’abord, l’agent immobilier peut sous-louer tout ou partie de ses locaux. Il n’a pas besoin d’obtenir au préalable l’accord de son propriétaire, à condition que des clauses prévoyant cette possibilité aient été insérées dans le bail. Il peut, ensuite, réaliser une cession de droit au bail en passant par un spécialiste des locaux tertiaires ou un cabinet d’avocat pour réaliser l’opération. Attention, cette cession se fait sur la durée résiduelle « Si le contrat de mandataire a l’avantage de la souplesse, cela peut coûter très cher à l’entreprise en cas de rupture » 12
80ème année - n°855 Mars 2024 l’activité immobilière Interview du bail et l’accord du bailleur est alors nécessaire. S’il ne l’obtient pas, ou s’il le préfère, l’agent immobilier peut vendre son fonds de commerce. Dans ce cas, il cède tous ses actifs (matériel, clientèle, …). Le seul inconvénient avec cette solution est qu’elle ne permet pas de céder le passif. S’il reste de lourdes dettes après la vente, le dirigeant devra les rembourser avec son patrimoine propre. Pour éviter cela, il peut privilégier une cession d’entreprise, car dans ce cas l’acheteur reprend à la fois l’actif et le passif de la société (clause de garantie de passif). A. I. : Que se passe-t-il si le dirigeant possède ses murs ? V. K.-B. : Ce point est très important et j’attire l’attention de vos lecteurs. Si le dirigeant de l’agence immobilière est propriétaire des murs et du fonds de commerce, idoit éviter de déposer le bilan. Car s’il le fait, le mandataire judiciaire pourrait rechercher les interactions financiéres entre les deux sociétés et envisager une extension de procédure. Le dirigeant risquerait alors de perdre l’intégralité de son patrimoine. A. I. : Comment réagir à un dépôt de bilan ? V. K.-B. : Il faut réagir avant le dépôt de bilan ! Car des solutions permettent de traverser une situation difficile, si elle est passagère. Si ce n’est pas le cas, il ne faut pas considérer le dépôt de bilan comme un échec absolu mais l’envisager sereinement. Car – hélas - même quand le montant de l’actif disponible devient inférieur au passif exigible, beaucoup de chefs d’entreprise espèrent encore redresser la barre, ce qui s’avère quasiment toujours impossible. Consulter rapidement un avocat dès les premières des difficultés, permet de vérifier si une procédure de sauvegarde, qui doit être lancée avant la cessation de paiement, est envisageable. Elle permet de geler les procédures contre l’entreprise pendant quelques temps, en allant négocier un échéancier de paiement avec les principaux créanciers (notamment l’Urssaf et les impôts). Cela offre un ballon d’oxygène au dirigeant qui peut parfois apurer ses comptes et relancer son activité. Si la procédure de sauvegarde n’est plus possible, il faut absolument anticiper le dépôt de bilan et, en amont, chercher s’il est possible de céder des actifs. Le mandataire nommé décidera ensuite s’il met l’entreprise en redressement judiciaire ou s’il la déclare directement en liquidation. En tout état de cause, il faut veiller à procéder à la déclaration de cessation des paiements dans les délais pour éviter toute responsabilité personnelle du dirigeant. A. I. : Quels conseils donner aux dirigeants dans cette situation ? V. K.-B. : Ils doivent absolument avoir fait un état des lieux de leurs comptes et apurer la situation sur le plan déontologique notamment concernant les comptes mandants, les honoraires indûment perçus… avant de déposer le bilan, car l’administrateur judiciaire vérifierprocédera à vérifications aprofondies ainsi que la caisse de garantie. Si j’ai un conseil à donner à vos lecteurs c’est de faire preuve d’honnêteté intellectuelle, car en situation de crise, la pire des solutions est de rester dans le déni. Dès qu’il voit que les problèmes s’accumulent, un dirigeant doit analyser la situation avec objectivité, de préférence avec son expert-comptable et son avocat. Avec cette analyse transversale, toutes les solutions sont alors envisagées et le dirigeant pourra choisir sereinement celles qui protégeront au maximum les salariés et son patrimoine propre. Propos recueillis par Marie PELLEFIGUE « Si le dirigeant de l’agence immobilière est propriétaire des murs et du fonds de commerce, il doit éviter de déposer le bilan » 13
l’activité immobilière 80ème année - n°855 Mars 2024 Questions - réponses Précision Les questions reprises ci-dessous ont été posées par les sociétaires de la SOCAF à leur service d’assistance juridique. Si leur sens général a été conservé, leur formulation a pu être modifiée. Les réponses proposées en ces lignes n’ont vocation ni à reproduire fidèlement les réponses délivrées par le service d’assistance juridique, ni à remplacer la consultation d’un avocat qui seul pourra vous éclairer suivant les circonstances particulières de votre dossier. Gestion locative Un de mes bailleurs souhaite rédiger un bail notarié. Quel est l’avantage ? Un bail est un acte sous seing privé. La loi du 6 juillet 1989 exige que celui-ci soit rédigé par écrit mais il peut être simplement conclu entre le bailleur et le locataire. Il est également possible de conclure un bail notarié. Dans ce cas, le bail rédigé par le notaire sera un acte authentique. Il sera signé à la fois par les parties mais également par le notaire. Le notaire délivrera une copie exécutoire du bail aux parties. Cette formalité permettra aux parties d’obtenir l’exécution du bail sans avoir besoin d’avoir recours à une décision de justice. Le bail notarié leur permettra notamment d’obtenir l’exécution forcée de l’engagement de paiement du loyer du locataire. Le bailleur devra alors seulement contacter un commissaire de justice et lui transmettre la copie exécutoire du bail pour réaliser les poursuites et mettre en œuvre les saisies adéquates. Bail commercial Est-il possible de conclure un bail commercial précaire de 1 an ? En effet, l’article L. 145-5 du Code de commerce prévoit que « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ». Il est donc possible de déroger au statut des baux commerciaux par un bail de courte durée pourvu que sa durée n’excède pas 3 ans. Rien n’interdit de prévoir une durée plus courte que 3 ans, que cette durée soit d’un an, deux ans, ou même de quelques semaines ou quelques mois. Syndic Je gère une copropriété dans laquelle certains occupants ont acquis le bien sous le régime de la location-accession. Quel impact cela a-til pour moi dans la gestion de cette copropriété ? L’article 32 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession a prévu cette situation. Selon ce texte, pour l’application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété des immeubles bâtis, la signature d’un contrat de location-accession est assimilée à une mutation et l’accédant est subrogé dans les droits et obligations du vendeur, sous réserve des dispositions suivantes : - le vendeur est tenu de garantir le paiement des charges incombant à l’accédant en application de l’article 29 de la loi et l’hypothèque légale, prévue à l’article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, ne peut être inscrite qu’après mise en demeure restée infructueuse adressée par le syndic au vendeur ; - le vendeur dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires concernant des réparations mises à sa charge en application de l’article 29 de la loi, ou portant sur un acte de disposition visé aux articles 26 ou 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. Il exerce également les actions qui ont pour objet de contester les décisions pour lesquelles il dispose du droit de vote ; - chacune des deux parties au contrat de location-accession peut assister à l’assemblée générale des copropriétaires et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles elle ne dispose pas du droit de vote. Gestion locative Il parait qu’il faut désormais renseigner l’identifiant fiscal sur les baux ? En effet le décret n° 2013-796 du 18 août 2023 a prévu cette nouvelle obligation. Il a modifié le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. A compter du 1er janvier 2024, le contrat type doit en effet renseigner le nouvel élément « identifiant fiscal du logement : [Numéro Identifiant Fiscal du logement] ». Le numéro fiscal du local (ou numéro invariant) se compose de 12 caractères numériques dont les 2 premiers chiffres correspondent au numéro du département. L’ensemble des propriétaires de biens bâtis doit effectuer sa déclaration d’occupation et de loyer depuis son espace sécurisé sur le site impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers » et obtient ainsi cet identifiant fiscal. 14
80ème année - n°855 Mars 2024 l’activité immobilière O. B. Bail d’habitation Un congé pour reprise a été délivré à un locataire âgé par des bailleurs époux âgés de 55 et 66 ans propriétaires du bien. Ce congé est-il valable ? Comme le prévoit l’article 15 de la loi de 1989, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources, sans lui offrir un relogement. Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. Dans un arrêt de la Cour de cassation du 29 avril 2009 (n° 08-11513), les juges décidaient qu’il suffisait que l’un des deux époux bailleurs remplisse la condition d’âge prévue par l’article 15 de la loi de 1989 à l’échéance du contrat de bail pour pouvoir délivrer un congé pour reprise sans offre de relogement au locataire âgé et de ressources modestes. Un couple bailleur âgé de 55 et 66 ans pourra donc bien donner congé pour reprise du logement donné en location. Syndic Puis-je facturer des honoraires de démission de mon mandat de syndic ? Comme le rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 26 janvier 2017 (n° 15-25392), la facturation d’honoraires de démission correspond à une facturation supplémentaire pour clôture de dossiers en fin de gestion. La fin du mandat du syndic est comprise dans les frais de transmission du dossier au syndic prévus par le mandat de syndic type. Il n’est donc pas possible de facturer de tels frais à la copropriété lors de la fin du mandat entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Bail d’habitation Suis-je obligé de fournir un frigo et un four dans une location meublée ? Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé. Selon ce texte, le logement meublé doit comporter au minimum un ensemble d’éléments et notamment un four ou four à micro-ondes, ainsi qu’un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à - 6 °C. Il sera donc essentiel, pour que le logement puisse obtenir la qualification de meublé, qu’il dispose de ces deux éléments. Bail commercial Je dois donner congé pour un bail commercial en tacite prolongation. Si je l’envoie le 1er février, quand expirera le bail ? Comme le prévoit l’article L. 145-9 du Code de commerce, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Il faudra donc donner congé 6 mois à l’avance, mais le contrat ne prendra pas fin de date à date mais au dernier jour du trimestre civil qui suivra l’expiration de cette période de 6 mois. Ainsi, si le congé est délivré le 1er février, la période de 6 mois expirera le 1er août et le congé prendra effet à la fin du trimestre soit le 30 septembre. Formalités Un huissier à qui j’ai demandé d’adresser un commandement de payer me propose de dresser un procès-verbal « article 659 ». De quoi s’agit- il ? Selon l’article 659 du Code de procédure civile, lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte. Le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l’huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification. Le jour même, l’huissier de justice avise le destinataire, par lettre simple, de l’accomplissement de cette formalité. Le procès-verbal article 659 est donc le procès-verbal dressé par le commissaire du justice lorsque les coordonnées du débiteur ne sont pas connues. 15
l’activité immobilière 80ème année - n°855 Mars 2024 En bref ... Gabriel NEU-JANICKI Avocat au Barreau de Paris Associé du Cabinet NEU-JANICKI Retrouvez les analyses détaillées de ces arrêts sur www.neujanicki.com Jurisprudence PROFESSION Application du statut des agents commerciaux Cour de cassation, Chambre commerciale économique et financière, 10 Janvier 2024 n°22-21.942 et 22-21.940 et 22-23.037 Le statut des agents commerciaux est applicable à une personne morale exerçant une activité soumise à la loi Hoguet du 2 janvier 1970 dans le cadre d’un mandat confié par le titulaire d’une carte professionnelle d’agent immobilier. Nullité du mandat pour enregistrement tardif Cour d’appel, Amiens, Chambre économique, 16 Janvier 2024 – n° 21/02596 La nullité du mandat est encourue, d’une part, lorsque l’agent immobilier ne remet pas immédiatement un exemplaire du mandat avec son numéro d’enregistrement au registre des mandats, et d’autre part, lorsque la clause pénale n’apparait pas en caractères très apparents. VENTE Responsabilité du Diagnostiqueur amiante Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 Décembre 2023 n°22-19.369 Le diagnostiqueur, qui avait pris l’initiative d’un contrôle portant sur des éléments ne figurant pas dans la liste des points de contrôle obligatoire définie en annexe du décret n°96-97 du 7 février 1996 modifié, devait signaler la présence d’amiante au niveau de la couverture du bâtiment principal, comme il l’avait fait pour celle de l’annexe, dont la composition était similaire, dès lors qu’il avait connaissance de la présence d’amiante en cet endroit. BAIL D’HABITATION Congé du bailleur pour indécence du logement Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 janvier 2024 n°22-16.730 Le congé pour motif légitime et sérieux délivré par le bailleur en raison de la superficie insuffisante du logement au regard de la réglementation sur la décence est valide. Le locataire qui se maintient dans les lieux doit payer une indemnité d’occupation. Congé du preneur irrégulier en la forme Cour d’appel, Caen, 2e chambre civile, 11 Janvier 2024 n° 21/03398 Le congé délivré par e-mail par le locataire est irrégulier même si le bailleur en a accusé réception, a procédé à un état des lieux de sortie et a récupéré les clés. Le locataire est redevable des loyers et charges des trois mois postérieurs à l’état des lieux de sortie. 16
72, Boulevard Haussmann - 75008 Paris vgconseil@viou-gouron.fr - 01 53 43 86 86 www.viou-gouron.fr Nos 100 ans d’expérience font toute la différence TRANSMISSION DE CABINETS D’ADMINISTRATION DE BIENS Viou&Gouron, une équipe de spécialistes au service de votre transmission Derrière chaque réussite, il y a une équipe Partageons les valeurs du Sport
l’activité immobilière 80ème année - n°855 Mars 2024 Jurisprudence Olivier BEDDELEEM Docteur en droit Professeur adjoint à l’EDHEC Business School Clause de charges illégale et rôle du juge L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit les modalités de répartition des charges en copropriété. Ces dispositions sont d’ordre public. Si un règlement de copropriété prévoit une répartition qui n’est pas conforme à la loi, tout copropriétaire peut donc contester cette répartition. Cet arrêt précise les conditions de l’action en justice et notamment le rôle du juge confronté à une répartition des charges en violation de la loi. Conformément à l’article 43 de la loi de 1965, « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ». Dans cet arrêt, un syndicat de copropriétaires a modifié plusieurs fois son état descriptif de division mais n’a pas adapté la répartition des charges, qui est donc devenue illégale. Suite à l’action d’un copropriétaire, la cour d’appel a annulé la clause de répartition des charges et ordonné une nouvelle répartition conforme à la loi. La Cour de cassation sanctionne les juges de première instance pour ces deux raisons. Premièrement, comme le prévoit l’article 43 de la loi, la sanction de l’illicéité de la clause n’est pas sa nullité. Si la clause n’est pas conforme à la loi, elle est réputée non écrite. Deuxièmement, si la répartition des charges prévue dans le règlement de copropriété est rédigée en violation de la réglementation, le juge « procède à leur nouvelle répartition ». C’est donc le juge qui doit procéder à cette répartition et il ne peut pas se contenter d’ordonner une nouvelle répartition. C’est le juge qui doit fixer les modalités de la répartition que le respect des dispositions d’ordre public impose. « Vu l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 20191101 du 30 octobre 2019 : Aux termes de ce texte, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Il en résulte que, lorsqu’il relève qu’une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires citées, le juge doit, d’une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d’autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose. Ayant retenu qu’à la suite de plusieurs modifications de l’état descriptif de division qui avaient supprimé, ajouté ou divisé des lots, la clause de répartition des charges du règlement de copropriété n’était plus conforme à l’article 10 de la loi précitée, la cour d’appel l’a déclaré « nulle » et a ordonné que soit faite une nouvelle répartition « conforme aux modifications apportées dans les parties privatives par les modificatifs au descriptif de division, opérées sur ces parties privatives depuis le 22 juin 1964 et cela en fonction des critères fixés à l’article 10 de la loi. En statuant ainsi, la cour d’appel, qui n’a pas rempli son office, a violé le texte susvisé ». Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 janvier 2024, 22-22.036, Publié au bulletin 18
80ème année - n°855 Mars 2024 l’activité immobilière La copro en bref ... Jurisprudence Florence BAYARD JAMMES Professeur à TBS Business School ASSEMBLEE GENERALE Modification de la destination des parties privative ou aux modalités de leur jouissance Cour de cassation, 3ième chambre civile, 20 avril 2023, n° 22-14.669 En application de l’article 26, alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. En conséquence, des copropriétaires, réunis en assemblée générale, ne peuvent pas porter atteinte aux droits d’autres copropriétaires sur leurs parties privatives. CHARGES DE COPROPRIETE Répartition non conforme aux dispositions légales et règlementaires et office du juge Cour de cassation, 3ième chambre civile, 25 janvier 2024, n° 22-22.036 Lorsqu’il relève qu’une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires d’ordre public, le juge doit, d’une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d’autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose. Inexécution d’une décision d’assemblée générale par le syndic et obligation de payer les charges Cour de cassation, 3ième chambre civile, 25 janvier 2024, n° 22-22.597 En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire est tenu de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et aux charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes. Un copropriétaire ne peut pas refuser de payer ces charges en opposant l’inexécution de délibérations de l’assemblée générale imputable à la négligence fautive du syndic. CONTENTIEUX Prescription acquisitive sur partie commune Cour de cassation, 3ième chambre civile, 20 avril 2023, n° 21-16.733 L’action en démolition d’une terrasse édifiée par un copropriétaire sans autorisation sur l’emprise d’un terrain, partie commune à jouissance privative, constitue une action réelle qui se prescrit par trente ans et non pas une action personnelle née de l’application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat qui se prescrit dans un délai de dix ans. COPROPRIETE EN DIFFICULTE Demande de désignation d’un administrateur provisoire Cour de cassation, 3ième chambre civile, 11 janvier 2024, n° 22-12.533 La demande de désignation d’un administrateur provisoire prévue par l’article 29-1, I de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’elle est formée par des copropriétaires ne peut l’être que par la voie d’une assignation délivrée au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic. 19
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