ISSN 0764-5066 - le numéro : 7 € Mensuel 82ème année n°878 - Avril 2026 A LA UNE Immersion dans la vie d’une maakler estonienne ÉTUDE DU MOIS La loi « anti-squat » Kasbarian : Saison 2 par Marie Anne BRUN PEYRICAL PROFESSION La facturation électronique : êtes-vous prêt ? INTERVIEW DU MOIS Djarida Ferrero Saint Pierre Immo
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n°878 Avril 2026 - l’activité immobilière - 3 Édito Crédits photographiques : © KAK / Adobe Stock Par Jean Pierre STEPHAN reproduction des analyses et commentaires interdite sauf accord de la direction Editeur C.E.P.SO. SA 26 avenue de Suffren, 75015 Paris Tél : 01 44 49 19 93 E-mail : cepso@socaf.fr Associés SO.CA.F / PLANTE / SAA Président-directeur général Directeur de la publication Jean-Pierre STEPHAN Directrice générale Laurence NOYER Rédacteur en chef Gauthier DESCAMPS E-mail : redaction@socaf.fr Comité rédactionnel Me Delphine BERTHELOT EIFFEL Me Sandrina GASPAR Me Virginie KOERFER BOULAN Me Patrick MAYET Me Victor POTHET Me Clément RAINGEARD Maquette/Mise en page Agnès FOUCHER Publicité/Petites annonces Com C com Marie-Laure-LABESSE 3 rue Baudin - 92300 Levallois-Perret Tél : 01 40 88 02 00 Impression Delta Communication 1 rue du Pont St Jean - 28260 SAUSSAY Dépot légal Avril 2026 N°ISSN 0764-5066 Vente/Abonnement Tél : 01 44 49 19 93 Au numéro : 7 € 11 numéros : 60 € Commission Paritaire n°0323 T 81356 SA 51 480 € ISSN 0764-5066 - le numéro : 7 € Mensuel 82ème année n°878 - Avril 2026 A LA UNE Immersion dans la vie d’une maakler estonienne ÉTUDE DU MOIS La loi « anti-squat » Kasbarian : Saison 2 par Marie Anne BRUN PEYRICAL PROFESSION La facturation électronique : êtes-vous prêt ? INTERVIEW DU MOIS Djarida Ferrero Saint Pierre Immo A l’heure d’écrire ces lignes, nous nous apprêtons à voter dimanche prochain pour le second tour des élections municipales. Le logement est un enjeu important, au cœur du programme de tout candidat sérieux. Dans les grandes villes, la question de la lutte contre la location meublée touristique, accusée d’assécher le parc de location longue durée, se pose quelle que soit la couleur politique. Ensuite le curseur à placer entre les dispositifs confiscatoires et le droit de librement disposer de son bien, entre les candidats militant pour la réquisition et les adeptes du « marché qui se régule tout seul », il y a un juste milieu à trouver. Idem concernant la lutte contre les logements vacants. En dézoomant un peu, au niveau national, des dispositifs sont mis en place afin de rendre la location touristique moins attractive. Tout d’abord la loi Le Meur, qui abaisse le plafond de chiffre d’affaires en micro-BIC à 15.000 euros (au lieu de 77.700 euros) tandis que l’abattement passe à 30 % (au lieu de 50%). Si cette loi est entrée en vigueur l’année passée, elle affecte les revenus déclarés pour 2025 donc les déclarations à compter de 2026. La fiscalité du régime micro-BIC en meublé de tourisme non classé devient ainsi similaire à celui du micro-foncier de la location nue classique, ce qui est somme toute logique. Kevin TRODOUX résume pour nous en page 33 la fiscalité touchant l’immobilier en 2026, concernant la location mais également l’achat et la revente. La loi Le Meur a apporté pléthores autres mesures dissuasives, notamment lorsque le meublé touristique est situé en copropriété. Ensuite, la Cour de cassation ellemême est venue bousculer l’ordre établi par deux décisions, dont vous pourrez lire le résumé en page 20, en déniant à Airbnb le statut de simple hébergeur, et en rendant ainsi possible la condamnation de ce type de plateforme pour complicité en cas de diffusion d’annonces pour des locations illicites (par exemple lorsque le locataire n’a pas obtenu l’accord de son bailleur pour sous-louer son logement). Si vous souhaitez approfondir le sujet, je vous recommande la venue à l’assemblée générale de la SO.CA.F. le 27 mai prochain, Maison de l’Amérique Latine (Paris), à l’issue de laquelle un spécialiste de la fiscalité immobilière traitera le meublé sous tous ses aspects (location évidemment, mais aussi vente et copropriété). Vos questions, mêmes techniques, seront les bienvenues ! ENRAYER LA LOCATION TOURISTIQUE, UN REMÈDE POUR LE MARCHÉ ?
4 - l’activité immobilière - n°878 Avril 2026 ETUDE DU MOIS La loi « anti-squat » Kasbarian : Saison 2 par Marie Anne BRUN PEYRICAL MAGAZINE Recruter en stratège Profession La facturation électronique : êtes-vous prêt ? € Dans ce numéro ... p. 25 p. 41 p. 29
n°878 Avril 2026 - l’activité immobilière - 5 ACTUALITÉS MIPIM 2026 : les enseignements.................... p.6 Les Français aiment leur immeuble, et leur syndic ! ....................................................... p.7 Le Top 10 de la rentabilité locative................. p.7 Le neuf individuel sort la tête de l’eau .......... p.8 C’est arrivé à l’un d’entre vous........... p.8 Questions / Réponses .............................p.12 Interview Djarida Ferrero, Saint Pierre Immo ..............p.14 L’oeil de l’expert ..........................................p.16 Jurisprudence ...................................................p.18 ETUDE DU MOIS La loi « anti-squat » Kasbarian : Saison 2................................................................. p.25 JURIDIQUE Profession La facturation électronique : êtes-vous prêt ? ... p.29 Fiscalité La fiscalité immobilière 2026..........................p.33 Copropriété Paupérisation des copropriétés : les nouveaux traitements d’un mal récurrent...............................................p.36 MAGAZINE Magazine Recruter en stratège ..........................................p.41 International A Tallin, l’immobilier se signe d’un clic : immersion dans la vie d’une maakler estonienne................................p.45 Indices, repères et contacts ........p.51 Petites Annonces / Abonnement ........p.57 Sommaire
6 - l’activité immobilière - n°878 Avril 2026 Actualités MIPIM 2026 : les enseignements A LIRE… Code de la Copropriété 2026 Ce code contient les articles de loi applicables à la copropriété (dans sa première partie) et au syndic professionnel (dans sa seconde partie). Une 35e édition à jour des dernières jurisprudences et des derniers textes : loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, ordonnance « Crédit à la consommation » du 3 septembre 2025, décret « Registre national d’immatriculation des copropriétés » du 19 août 2025, décret du 12 août 2025 et arrêté du 22 août 2025 relatifs au diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs, décret du 25 juillet relatif aux prêts consentis aux syndicats de copropriétaires et modalités d’intervention du fonds de garantie pour la rénovation, loi du 30 juin 2025 relative aux fraudes aux aides publiques, loi du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements, loi « sortir la France du piège du narcotrafic » du 13 juin 2025, décret du 6 juin 2025 concernant les informations fournies par le syndic à l’établissement prêteur dans le cadre d’un emprunt collectif du syndicat de copropriétaires, décret et arrêté du 10 mai 2025 concernant la qualité de syndic d’intérêt collectif… L’ensemble du code est accompagné d’annotations jurisprudentielles et bibliographiques abondantes, et éclairé par d’importants commentaires explicatifs. Aux éditions Lefebvre Dalloz. Légère baisse des taux des crédits en mars Selon les données de Vousfinancer, après un mois de février de stabilisation des taux, la plupart des barèmes reçus en mars sont orientés à la baisse. Si quelques banques ont opté pour la stabilité de leurs taux, la majorité les ont diminués, de 0,10 à 0,40 point, y compris deux banques nationales qui les avaient déjà baissés en février. En mars, les taux moyens sont ainsi en légère baisse à 3,15% sur 15 ans, 3,35% sur 20 ans et 3,55% sur 25 ans. Le MIPIM 2026, le plus grand salon international de l’immobilier d’entreprise, s’est tenu à Cannes du 9 au 13 mars. Il confirme l’amorce d’une reprise du marché de l’investissement immobilier après la phase de contraction observée entre 2022 et 2024. Cette dynamique, soutenue par le retour progressif des liquidités et un regain d’intérêt des investisseurs internationaux, demeure toutefois fragile et inégale selon les segments. Si 2026 est perçue par certains acteurs comme une année charnière, les stratégies d’allocation restent prudentes dans un environnement marqué par des incertitudes géopolitiques et macroéconomiques persistantes. Dans ce contexte, le résidentiel s’impose comme une classe d’actifs centrale. La pénurie structurelle de logements en Europe, liée à la croissance démographique, à l’urbanisation et au ralentissement de la construction, redéfinit les priorités d’investissement. Le logement locatif institutionnel, les résidences étudiantes, les formes d’habitat flexible et le logement abordable concentrent désormais l’attention des investisseurs. Cette tendance se traduit par des stratégies d’acquisition de portefeuilles à grande échelle, visant à répondre à une demande locative durablement soutenue. En France, les pouvoirs publics entendent relancer le marché à travers une stratégie articulée autour de la sécurisation de l’investissement locatif, de la simplification de l’acte de construire et de l’accélération de la rénovation du parc existant. L’objectif de production de 400.000 logements par an d’ici 2030 illustre l’ampleur des besoins et les perspectives associées. La stabilité réglementaire apparaît comme un levier déterminant pour restaurer la confiance des investisseurs, tandis que des ajustements normatifs et des évolutions du cadre locatif sont à l’étude afin de fluidifier le marché. Parallèlement, l’édition 2026 du salon met en lumière l’essor de nouvelles classes d’actifs liées aux infrastructures numériques, en particulier les data centers. Portée par le développement de l’intelligence artificielle, du cloud computing et des réseaux 5G, cette thématique s’inscrit dans une transformation plus large du secteur. L’intégration croissante de technologies telles que l’intelligence artificielle, la blockchain ou les jumeaux numériques contribue à optimiser la gestion des actifs, à améliorer l’expérience utilisateur et à fluidifier les transactions. Ces évolutions s’accompagnent toutefois d’enjeux importants, notamment en matière de consommation énergétique et d’intégration territoriale. Les critères ESG demeurent, quant à eux, au cœur des stratégies d’investissement. La performance énergétique, la résilience climatique, la réduction de l’empreinte carbone et la qualité d’usage s’imposent comme des standards incontournables, conditionnant à la fois l’accès au financement et la valorisation des actifs. Dans ce cadre, les considérations environnementales influencent de plus en plus la valeur intrinsèque des projets immobiliers. Enfin, le MIPIM confirme l’intensification de la concurrence entre territoires pour attirer les capitaux internationaux. L’attractivité repose désormais sur un ensemble de facteurs combinant qualité de vie, infrastructures de transport, innovation urbaine et engagement dans la transition écologique. La France conserve à cet égard un positionnement solide, soutenu par la diversité de ses marchés et la mobilisation de ses acteurs publics et privés.
n°878 Avril 2026 - l’activité immobilière - 7 Les Français aiment leur immeuble, et leur syndic ! Le Top 10 de la rentabilité locative LocService.fr a publié un classement des 10 villes où investir dans l’immobilier locatif en 2026, révélant quelques surprises. Rennes arrive en tête, tandis que Paris est absente du Top 10. Pour établir ce classement, LocService a analysé 40 villes françaises de plus de 100.000 habitants, en croisant quatre critères : rendement brut, évolution des loyers sur 5 ans, tension locative et dynamique démographique. L’objectif : identifier les marchés offrant le meilleur équilibre entre performance locative et risque de vacance. Rennes domine le classement, portée par une forte progression des loyers (+27% en 5 ans), une tension locative élevée et une croissance démographique solide. Mulhouse affiche le rendement brut le plus élevé de l’étude (13,82%), mais avec une tension locative faible, illustrant les limites d’un investissement fondé uniquement sur la rentabilité. Nice enregistre la plus forte progression des loyers du Top 10 : +29% en cinq ans. Les villes intermédiaires tirent leur épingle du jeu : Caen, Strasbourg ou Le Mans offrent souvent un meilleur équilibre entre prix d’entrée et potentiel locatif. Paris reste très tendue mais peu rentable, avec un rendement brut de 4,08%, ce qui la maintient hors du classement. En 2026, 38% des Français résident en immeuble, dont une large majorité en copropriété (69%). Une étude menée par Ipsos pour l’association Plurience met en évidence un niveau de satisfaction globalement élevé : 88% des occupants déclarent s’y sentir bien. Ce sentiment de bien-être repose avant tout sur la tranquillité du cadre de vie, mais également sur des facteurs de proximité, tels que l’accès aux transports, aux commerces, aux espaces verts et aux solutions de stationnement, qui jouent un rôle déterminant dans l’attractivité des immeubles. À l’inverse, 12% des résidents expriment un mal-être, principalement lié aux nuisances sonores et aux tensions de voisinage. Ces éléments apparaissent comme des axes d’amélioration prioritaires pour renforcer la qualité de vie en habitat collectif. Par ailleurs, les enjeux de rénovation énergétique s’imposent de plus en plus dans les préoccupations des occupants : 56% des personnes interrogées les considèrent désormais comme prioritaires, soit une progression de 5 points par rapport à 2022. Dans ce contexte, l’emprunt collectif gagne en légitimité comme solution de financement. Plus d’un résident sur deux en copropriété (54%) se déclare prêt à y recourir pour supporter le reste à charge lié aux travaux de rénovation énergétique. Finalement, et contrairement aux idées reçues, 77% des habitants des immeubles en copropriété ont une opinion positive de la relation avec leur gestionnaire de copropriété (+5 points par rapport à 2023). Le neuf individuel sort la tête de l’eau Le marché de la maison individuelle amorce une sortie de crise après plusieurs années de forte contraction, avec un redémarrage significatif de l’activité en 2025. Les ventes de maisons neuves en secteur diffus ont progressé de plus de 33%, atteignant 67.800 unités, tandis que le segment de la maison groupée enregistre également une légère hausse. Cette reprise, observable sur l’ensemble du territoire, reste toutefois à relativiser au regard des niveaux historiquement bas dont part le secteur, les volumes demeurant très inférieurs aux moyennes de long terme. La dynamique est principalement portée par le retour des primo-accédants, qui représentent désormais une large majorité des acquéreurs. Ce regain est étroitement lié au rôle du prêt à taux zéro, redevenu un levier déterminant de solvabilisation, en particulier dans les zones tendues. Cette évolution de la demande se traduit par un ajustement de l’offre, avec une baisse du prix moyen des maisons et une légère réduction des surfaces, traduisant une adaptation aux contraintes budgétaires des ménages. Compte tenu des délais inhérents au secteur, la hausse des ventes observée en 2025 devrait se traduire par une augmentation progressive des mises en chantier en 2026, amorçant un cycle de reprise de la production. Néanmoins, les volumes restent encore éloignés des standards historiques, soulignant le caractère encore fragile de cette amélioration. Dans ce contexte, les professionnels insistent sur la nécessité de renforcer les dispositifs de soutien à la demande. Si l’efficacité du prêt à taux zéro est unanimement reconnue, l’extension du dispositif fiscal dit « Jeanbrun » à la maison individuelle est évoquée comme un levier complémentaire pour stimuler l’investissement et accélérer la relance du secteur.
8 - l’activité immobilière - n°878 Avril 2026 C’est arrivé à l’un d’entre vous QUELLE HISTOIRE !!! VOTRE APPRÉCIATION EST-ELLE EXACTE ? Fondements juridiques d’une possible responsabilité de l’agence L ’article 1130 du Code civil dispose que l’erreur, la violence ou le dol vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. La charge de la preuve de l ’intention dolosive incombe à celui qui s’en prévaut. L ’article 1240 du Code Civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’agent immobilier a l’obligation d’informer les acheteurs de la réalisation prochaine de travaux onéreux portant sur un aspect essentiel de l’immeuble. Il est indifférent que l’acquéreur ait eu connaissance du nom du syndic de la copropriété ou que le notaire rédacteur soit également tenu Madame C a acquis au mois de mai 2022 un appartement dans une résidence soumise au statut de la copropriété, située à Cannes, par l’intermédiaire de votre agence immobilière. Au mois de décembre 2022, soit sept mois après la vente, l’assemblée générale des copropriétaires vote la réalisation de travaux de réhabilitation énergétique pour un montant de plus de 3.000.000 d’euros, soit une quote part de plus de 16.000 euros pour madame C. Estimant ne pas voir été informée avant la vente de l’existence d’un projet de travaux d’une telle ampleur financière, madame C assigne le vendeur ainsi que votre agence, pour obtenir une condamnation solidaire a des dommages et intérêts à hauteur de 16.000 euros. Madame C estime que vous vous êtes rendu coupable, avec le vendeur, de réticences dolosives, justifiant une condamnation solidaire au titre de la perte de chance de contracter à des conditions différentes. Vous êtes totalement sidéré après avoir lu l’assignation qui vient de vous être remise par le commissaire de justice chargé de vous la signifier. Afin d’organiser votre défense, vous ressortez le dossier de cette vente. Vous reprenez les éléments documentaires dont vous avez conservé une copie et interrogez également le notaire intervenu lors de la vente. Vos recherches permettent de constater que : L’ensemble des documents obligatoires, dont les états datés établis par le syndic, ne mentionnent pas l’existence du projet de travaux litigieux à hauteur de plus de 3.000.000 d’euros. Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales évoquent un projet de travaux énergétique, portant initialement uniquement sur la toiture, en discussion depuis novembre 2020 La quote part définitive de chaque copropriétaire n’a pas été fixée au moment de la vente mais des quotes parts estimatives ont été déterminées dès février 2022, dans un dossier établi par une entreprise, à hauteur d’un peu plus de 15.000 euros pour le lot de madame C. Ni les états datés, ni les informations transmises au notaire ne mentionnaient un appel de fonds imminent de l’ordre de 3.000.000 d’euros ; le notaire lui-même indiquant qu’il était impossible de prévoir la difficulté à partir des documents reçus. Vous estimez donc que madame C ne pourra pas prouver que vous auriez pu avoir connaissance du projet des travaux avant la vente ; ni que vous auriez pu identifier un risque ; aucun manquement ne pouvant vous être reproché en conséquence. RÉTICENCE DOLOSIVE Notion en lien avec le dol, vice du consentement prévu dans le Code civil (article 1137). Le raisonnement est le suivant : pour s’engager efficacement, le consentement des parties au contrat doit être libre et éclairé. Il ne l’est pas s’il est vicié. Le Code civil prévoit trois vices du consentement : l’erreur ; la violence ; le dol (article 1130). Le dol correspond à une tromperie d’une partie envers l’autre partie ; soit par mensonge ; soit par omission de communication d’une information déterminante de l’engagement de contracter. La réticence dolosive = tromperie découlant de la non-communication d’une information déterminante du consentement de celui qui va s’engager ; dans le but d’amener celui qui pourrait s’engager, à s’engager réellement dans le contrat envisagé. ?
n°878 Avril 2026 - l’activité immobilière - 9 C’est arrivé à l’un d’entre vous d’une obligation d’information. Le préjudice de l’acquéreur s’analyse en une perte de chance de pouvoir renoncer à la vente ou de négocier à la baisse le prix de l’appartement en fonction des travaux à engager. Dans ce cas d’espèce, il apparait des éléments conservés par l’agence qu’au moment de la vente, le projet de réhabilitation globale n’avait pas encore fait l’objet d’un vote définitif, et les montants exacts, le périmètre et le calendrier de travaux restaient évolutifs. Aucun élément ne permet d’imputer à l’agence une intention frauduleuse clairement démontrée. LA RÉPONSE JUDICIAIRE Tribunal judiciaire de DE DIGNE LES BAINS – 1er janvier 2026 - RG 23/00937 Le Tribunal a estimé que l’agence n’avait eu connaissance d’aucun document relatif au projet global de plus de 3.000.000 euros, les états datés et pré états fournis au notaire ne mentionnant aucun appel de fonds exceptionnel ni projet de travaux dépassant une enveloppe de 800.000 euros déjà votée en AG avant la vente. Le notaire luimême, dans un courrier, estime qu’« au vu des procès-verbaux d’assemblées générales et des documents fournis par le syndic, il était impossible de prévenir la difficulté rencontrée par l’acquéreur », ce qui tend à démontrer que l’information n’était pas accessible même au professionnel chargé de la rédaction des actes. Si l’on pouvait reprocher à l’agence une certaine passivité (absence d’interrogations spécifiques sur les travaux de toiture votés en 2020 mais non appelés, absence de vérification supplémentaire auprès du syndic), il n’est pas démontré que, même en procédant à des vérifications complémentaires raisonnables, l’agence aurait eu accès à une information différente de celle fournie. L’obligation de conseil de l’agent immobilier ne saurait aller jusqu’à lui imposer de révéler une information dont il n’est pas établi qu’elle était connue ou raisonnablement accessible. Dès lors l’agence, qui a transmis l’ensemble des documents fournis et s’est alignée sur les informations issues du vendeur, du syndic et du notaire, n’a pas commis de manquement suffisamment caractérisé à son obligation d’information et de conseil susceptible d’engager sa responsabilité. QUE RETENIR PRATIQUEMENT POUR L’AGENT IMMOBILIER L’absolue nécessité de se faire communiquer les éléments intéressant la copropriété dans laquelle se situe le bien objet de la vente, le plus complétement possible et notamment le règlement de copropriété et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Le notaire chargé de la vente assure la vérification des documents imposés par la loi, prévus aux articles L 271-4 et L 721-2 du Code de la construction et de l’habitation. Il est interressant pour l’agence d’interroger le notaire, par écrit, sur les éléments reçus et sur l’existence, ou non, de travaux envisagés dans l’immeuble ou de tout autre point important pour l’information de l’acheteur et de lui demander un retour également écrit (courrier ou courriel). S’agissant du débiteur des sommes dues au syndicat des copropriétaires lors de la vente : QUI paie QUOI ? (Article 6-2 décret 67-223 du 17 mars 1967) • Appels de charges courantes : vendeur • Appels travaux : celui qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité (et non du vote des travaux en AG) • Trop ou moins perçu sur provisions révélé par l’approbation des comptes : celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes ATTENTION : Une convention contraire est possible entre vendeur et acheteur MAIS INOPPOSABLE au syndicat des copropriétaires (article 6-3 décret du 17 mars 1967) Le syndic doit donc faire application des dispositions de l’article 6-2 du décret, sans tenir compte d’une possible convention contraire que vendeur ou acheteur viendrait lui opposer. Cette convention n’aura d’effet qu’entre vendeur et acheteur. Rédigé par Elisabeth ABBOU, Avocat au barreau de Paris - Droit immobilier : gestion locative ; syndic ; transaction
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12 - l’activité immobilière - n°878 Avril 2026 Les questions reprises ci-dessous ont été posées par les sociétaires de la SOCAF à leur service d’assistance juridique. Si leur sens général a été conservé, leur formulation a pu être modifiée. Les réponses proposées en ces lignes n’ont vocation ni à reproduire fidèlement les réponses délivrées par le service d’assistance juridique, ni à remplacer la consultation d’un avocat qui seul pourra vous éclairer suivant les circonstances particulières de votre dossier. Précision Questions-Réponses BAIL COMMERCIAL Un de mes bailleurs a conclu il y a 4 ans un bail dérogatoire de 18 mois avec un commerçant. Le preneur est toujours dans les lieux et paie son loyer. A-t-il toujours un bail ? Comme le prévoit l’article L. 145-5 du Code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux. Si le preneur est resté en place à l’issue du bail dérogatoire de courte durée, il est donc titulaire d’un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux. PROFESSION Un agent commercial peut-il être en société ? Le Code de commerce ne l’interdit pas mais la loi Hoguet rendra impossible, en pratique, de faire appel à un agent commercial sous forme de personne morale. Comme le décidait la Cour de cassation le 10 Janvier 2024 (n° 2221.942), « Il résulte de la combinaison des articles L. 134-1 du code de commerce, 4, alinéas 1 et 2, de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et 9 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de cette loi que le titulaire de la carte professionnelle prévue à l’article 3 de la loi précitée a la possibilité d’habiliter une personne à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte, si celle-ci justifie de l’attestation visée à l’article 9 du décret précité ou si celle-ci est elle-même titulaire de la carte professionnelle et que le statut des agents commerciaux lui est alors applicable ». Si l’agent commercial n’est pas lui-même titulaire d’une carte professionnelle d’agent immobilier, il ne pourra donc pas être titulaire d’une attestation d’habilitation en tant que personne morale. VENTE Un acquéreur a réalisé une visite virtuelle du bien à partir du lien que je lui ai adressé. Peutil passer en direct avec le vendeur ? La plupart des mandats prévoient que le mandant s’engage à ne pas conclure pendant une certaine durée avec une personne qui a visité avec l’agence. Dans un arrêt du 5 février 2025 (n° 23/00768), la cour d’appel de Toulouse décidait que « la visite virtuelle a rempli des fonctions identiques à une visite réalisée matériellement sur les lieux » et que « les acquéreurs, en visitant virtuellement le bien vendu à partir du lien fourni par l’agent immobilier le 5 novembre 2020, ont bien ‘visité les locaux avec lui’ au sens de la clause pénale ». Une visite virtuelle à partir d’un lien de visite fourni par l’agence pourrait donc interdire au mandant de conclure directement avec cet acquéreur potentiel en évinçant l’agent immobilier. COPROPRIÉTÉ Quel est le montant de la contribution au fonds de travaux si le PPT est adopté ? De nombreuses copropriétés vont adopter leur plan pluriannuel de travaux cette année, qui nécessitera d’adapter la contribution au fonds de travaux. Comme le prévoit l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1. L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.
n°878 Avril 2026 - l’activité immobilière - 13 O. B. BAIL D’HABITATION Un locataire m’a donné congé avec un préavis d’un mois mais souhaite faire l’état des lieux dans 2 semaines. Devra-il payer un mois de loyer ou 2 semaines de loyer ? Comme le prévoit l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Si le locataire est à l’initiative du congé, il devra impérativement payer le loyer pour l’ensemble du mois, à moins que le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. PROFESSION Puis-je facturer 30% des honoraires au début de la recherche dans le cadre d’un mandat de recherche ? Comme le prévoit l’article 6 de la loi Hoguet, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. A titre d’exception, lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d’argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l’article 1er avant qu’une opération visée au même article n’ait été effectivement conclue et constatée. A moins que le mandat donne mandant dans le cadre de ses activités professionnelle, il sera donc impossible d’obtenir un paiement, même partiel, avant que l’opération soit conclue. COPROPRIÉTÉ Un seul copropriétaire est venu à l’assemblée générale. Cette AG est-elle valable ? Avec la possibilité de vote par correspondance, il arrive de plus en plus souvent qu’un nombre limité de copropriétaires participent physiquement à l’assemblée générale des copropriétaires. Il peut donc arriver qu’un seul copropriétaire soit présent. Dans un arrêt du 23 octobre 2013 (n° 12/05208), la cour d’appel de Paris décidait qu’aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 ou du décret du 17 mars 1967 «ne prévoit le cas où un seul copropriétaire serait présent à l’assemblée : il n’y a donc pas lieu, ajoutant à ces dispositions légales, de dire que la présence d’un seul copropriétaire invalide la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires ». La présence d’un seul copropriétaire à l’assemblée générale ne devrait dont pas entraîner l’annulation de l’assemblée générale, celui-ci pouvant devenir le président de séance et signer le procès-verbal d’assemblée générale. LOCATION MEUBLÉE Le chat du locataire a griffé le canapé d’une location meublée. Le locataire sera-t-il responsable ? En effet, l’article 7 de la loi de 1989 prévoit que le locataire est obligé « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». Il sera donc responsable des dégradations occasionnées par son chat pendant la durée du bail. BAIL D’HABITATION Est-il obligatoire de réaliser un diagnostic amiante en loi de 1989 ? L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Il comprend notamment une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Il faudra donc bien réaliser un diagnostic amiante pour louer un logement soumis à la loi de 1989.
14 - l’activité immobilière - n°878 Avril 2026 Interview Rien ne prédestinait réellement Djarida Ferrero à l’immobilier, et c’est précisément ce qui rend son parcours si singulier. Après une maîtrise en droit et plusieurs années de secrétariat, elle s’éloigne du monde professionnel pour des raisons personnelles. Ce retrait crée un espace, une respiration, un moment suspendu dans lequel naît le désir d’un nouveau départ. Ce n’est pas un plan de carrière qui la pousse vers l’immobilier, mais une conjonction d’éléments presque romanesques : un local qui se libère à Martigues, au bord de l’étang ; Francis, son mari, qui travaille depuis vingt ans dans la gestion de près de deux cents lots ; l’envie de bâtir quelque chose ensemble, dans une ville qu’ils aiment profondément. « On voulait travailler pour les gens d’ici, pour ceux qu’on croise au marché, à l’école, dans les fêtes de quartier. On voulait rester à taille humaine, loin des grosses structures qui n’ont plus le temps pour personne. » Saint Pierre Immo naît ainsi, portée par l’idée simple mais puissante qu’on peut exercer ce métier autrement : en s’appuyant sur la proximité, la loyauté et un soin presque artisanal. Martigues, Port-de-Bouc, Châteauneuf, Istres : un territoire volontairement restreint pour mieux préserver l’identité de leur agence, et surtout la qualité du lien avec ceux qu’ils accompagnent. Lorsque l’agence ouvre ses portes, Francis avance avec l’assurance de l’expérience, tandis que Djarida découvre un univers foisonnant qui l’intimide autant qu’il la fascine. « J’étais tellement stressée le premier jour. Lui, ça allait, mais moi… je tremblais. » Ce stress initial se dissipe très vite au contact des premières rencontres. Car l’immobilier, elle le comprend immédiatement, n’est pas seulement un métier de murs et de diagnostics ; c’est un métier d’émotions, de vies qui se traversent, de joies soudaines et de drames inattendus. Elle se souvient de cet homme venu pour un simple renseignement administratif et qui s’effondre en larmes au comptoir. « On ne s’attend jamais à la charge émotionnelle du métier. Les premières fois vous surprennent, elles vous bouleversent même, et elles vous apprennent l’importance de savoir écouter sans jugement. » Elle constate aussi, très tôt, une évolution profonde du rapport aux clients. Internet, les tutos juridiques, les influenceurs, les réseaux sociaux et désormais l’intelligence artificielle ont transformé les attentes. « Aujourd’hui, les acquéreurs arrivent avec des captures d’écran, des vidéos TikTok, des articles de blogs, et ils vous expliquent ce que vous devriez faire. On sourit, mais ça montre l’impatience et parfois la défiance qu’on doit gérer. » Malgré cette intensité nouvelle, cette sensation de devoir toujours être sur tous les fronts, elle garde un souvenir lumineux de ses débuts, qu’elle décrit comme « enthousiasmants ». Et si c’était à refaire, elle recommencerait sans hésiter, avec la même énergie, peut-être La SOCAF a recensé une nouvelle génération. On connaissait déjà les baby-boomers, les générations X-Y-Z-ALPHA, etc. Laissez-nous vous présenter la GÉNÉRATION SAA, 25 ans de partenariat sur la garantie des loyers impayés avec les équipes de Suffren Assurances Associés ... et pas une ride ! Alerte Djarida Ferrero, Saint Pierre Immo La bienveillance comme boussole À Martigues, Djarida Ferrero a bâti avec son mari Francis une agence à taille humaine où rigueur, écoute et fidélité comptent davantage que les effets de mode ou la technologie. Dans un métier devenu plus dur, plus nerveux, plus réglementé, elle incarne une manière rare d’exercer : celle qui place l’humain, la patience et la gentillesse au centre. Portrait d’une professionnelle qui ne cède jamais sur ses valeurs, et qui collabore avec SAA depuis plus de vingt-cinq ans avec un enthousiasme intact. Rencontre.
n°878 Avril 2026 - l’activité immobilière - 15 même avec un peu plus d’assurance encore. Un métier bouleversé : la course aux normes, la fatigue des bailleurs et l’impatience sociale En quelques années, la gestion locative s’est transformée en champ réglementaire complexe. Permis de louer, diagnostics renforcés, nouvelles obligations, formulaires, contrôles, suivi administratif… la discipline est devenue un véritable sudoku législatif. Pour les propriétaires, surtout les petits bailleurs et les retraités, la charge est parfois insupportable. « Je vois des gens honnêtes, des retraités qui ont travaillé toute leur vie, et qui n’ont plus les moyens de rénover. Ils ne peuvent pas suivre. Alors ils vendent. Et je ne peux pas leur en vouloir. » Elle évoque ce client qui possédait plusieurs lots, convaincu qu’il pourrait vivre sereinement de ses loyers pour se mettre à l’abri. « Aujourd’hui, il se demande s’il ne doit pas tout revendre. C’est révélateur de l’époque : les gens veulent rester bailleurs, mais ils ne peuvent plus. » Et pourtant, les contraintes ne semblent pas atteindre ceux qu’elles devraient cibler en priorité. « Ce qui me révolte parfois, c’est que les bailleurs malhonnêtes, ceux du marché noir, ceux qui louent des logements indignes, échappent aux contrôles. Les règles les plus strictes tombent sur les gens honnêtes. C’est injuste. » Le rapport humain a lui aussi changé. Le public est plus pressé, plus tendu, parfois moins respectueux. « Les gens veulent tout, tout de suite. Sans bonjour, sans patience. On sent l’impatience de la société jusque dans nos bureaux. » Pourtant, malgré ce climat plus rude, elle ne cesse jamais de défendre une ligne : traiter chacun avec respect, même lorsque ce n’est pas réciproque. Vingt-cinq ans avec SAA : la preuve par l’humain Ce qui permet à Djarida de continuer, jour après jour, c’est qu’elle n’a jamais dévié de ses valeurs fondamentales. Elle se voit d’abord comme gestionnaire, pas comme négociatrice. Elle accompagne, elle protège, elle s’implique. « Je gère les biens comme si c’était les miens. J’ai du mal à dire non à mes clients. Je me sens responsable de leurs biens, de leurs soucis, parfois même de leurs inquiétudes. » Elle considère que l’immobilier manque aujourd’hui d’une dimension essentielle : l’éducation au savoir-vivre, à l’écoute, à l’empathie. « Je rêverais qu’on enseigne la bienveillance et la déontologie relationnelle. On a trop idéalisé notre métier à travers la télé-réalité immobilière. Il faut revenir au réel. » Selon elle, un bon gestionnaire doit réunir quatre qualités : fiabilité, clarté, réactivité et attention sincère. C’est un métier où l’on ne peut pas mentir sur sa nature : les gens ressentent immédiatement si l’on est sincère ou non. La relation avec SAA est l’un des piliers du parcours de Djarida. Une fidélité exceptionnelle, née d’une suite de moments marquants et d’un professionnalisme constant. « HYPER humain. HYPER réactif. Je n’ai jamais vu ça ailleurs. » Elle se souvient d’épisodes sensibles, parfois dramatiques, où SAA a fait preuve d’une disponibilité rare. Une locataire en détresse psychologique, une famille en crise, une procédure complexe : à chaque fois, SAA répond présent, sans détourner le regard. « Ils ont une empathie que je n’ai jamais retrouvée ailleurs. Avec eux, on se sent accompagnés. » Elle ajoute que même lorsque d’autres assureurs, parfois moins chers, sont venus frapper à la porte, elle n’a jamais envisagé de changer. « Quand des gens vous répondent, vous respectent, vous comprennent depuis vingt-cinq ans, on ne bouge pas. » La technologie, souvent présentée comme une alternative au service, n’a jamais été un critère pour elle. « Les outils, c’est bien. Mais si personne ne décroche au téléphone, à quoi ça sert ? Je choisis l’humain. » Ce qui l’a le plus marquée chez SAA ? « Leur constance, le même sourire, la même réactivité, la même fiabilité depuis vingt-cinq ans. » Son parcours est rempli de scènes insolites, parfois comiques, parfois touchantes. Elle raconte cette visite où un propriétaire vivait au milieu d’oiseaux et de lapins en liberté. « On a passé dix minutes à chercher un lapin sous un meuble. On en rit encore. » Elle mentionne aussi des biens qui l’ont bouleversée, non par leur prix, mais par l’atmosphère. « Un dernier étage avec une piscine sur le toit… j’ai été tellement émue. Il y avait quelque chose dans l’air, une émotion particulière. » Selon elle, ce qui touche vraiment les clients reste immuable : la lumière, la vue, l’atmosphère d’un lieu. Et elle, contrairement à l’époque, prend le temps. Même pour une visite simple, elle discute, elle écoute, elle cherche à comprendre les gens. « C’est dans ces échanges que tout se joue. On découvre des vies, des histoires, des joies, des peurs. C’est un métier profondément humain. » Si elle devait résumer son parcours en une phrase, elle choisirait : « J’ai beaucoup appris. J’ai rencontré énormément de monde. C’est un parcours enrichissant. » Elle donnerait à la nouvelle génération un conseil simple mais essentiel : ne jamais regretter ce métier. « On rencontre tellement de personnes différentes. On grandit beaucoup grâce à elles. » Pour elle, “Génération SAA” incarne l’idée que l’on peut traverser les décennies sans perdre ce qui compte : la gentillesse, la loyauté, le sens du service. À 68 ans, avec deux enfants — une fille prof de droit public, un fils artiste et vitrailliste — elle garde en elle un désir profond de découverte, peut-être un voyage en Asie, et cultive chaque jour la méditation pour rester alignée. Dans un monde où l’immobilier devient souvent un champ de normes, de tensions et de performances, Djarida Ferrero incarne une autre voie : celle d’un métier où l’on avance avec sincérité, où l’on écoute vraiment, où l’on s’attache, où l’on grandit avec les autres. Une professionnelle qui rappelle qu’en gestion comme dans la vie, l’essentiel ne change jamais : l’humain. Propos recueillis par Marc EZRATI
16 - l’activité immobilière - n°878 Avril 2026 L’oeil de l’expert Chaque mois, cherchez l’erreur ! Délivrer congé à un locataire âgé : est-ce légalement possible ? Un locataire âgé est un locataire ayant plus de 65 ans (Article 15 III loi 89-462 du 6 juillet 1989). Il est possible de lui délivrer un congé. Le locataire « âgé », n’est PAS obligatoirement le locataire légalement « protégé ». Attention à ne pas les confondre. La loi du 6 juillet 1989 identifie le locataire « protégé » au travers de deux critères cumulatifs : Plus de 65 ans ET des ressources annuelles inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement. En principe, le bailleur ne peut pas délivrer congé au locataire protégé SAUF : • Lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans OU si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement. • Lorsque le bailleur propose au locataire protégé un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités Modalités de l’offre de relogement faite au locataire protégé La loi ne donne aucune précision sur le moment ni sur la « manière » de faire cette offre au locataire protégé. L’offre doit-elle être faite obligatoirement dans le congé délivré au locataire protégé ? NON . La Cour de cassation admet qu’elle puisse être faite en dehors du congé L’offre doit-elle être faite pendant la période de préavis ou à quelque moment que ce soit, y compris après l’expiration de la période de préavis ? L’offre doit être adressée au locataire pendant la période de préavis Les précisions de la jurisprudence Dans un arrêt rendu par la Cour d’appel de ROUEN, le 18 décembre 2025 (24/04154), la Cour a repris la solution antérieurement retenue par la Cour de cassation (Cass, civ 3ème 2 juin 2010- 09.66.698 ; Cass, civ 3ème 4 mai 2011- 10.15.097) considérant suffisant que l’offre de relogement soit adressée au locataire pendant la période de préavis. Dans l’arrêt du 18 décembre 2025, le bailleur avait notifié un congé pour reprise à son locataire, âgé de 94 ans, qui s’est maintenu dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé. Le bailleur a assigné le locataire en validation du congé délivré, en justifiant avoir transmis des propositions de locations prés d’un mois après l’expiration du préavis et avoir également accepté de prolonger d’une durée d’un mois le bail. La Cour ne valide pas le congé délivré, considérant que la prolongation du bail n’avait pas eu pour effet d’étendre la période de préavis du congé. La Cour ne valide pas le congé au motif que le bailleur n’avait pas fait d’offre de relogement à son locataire dans les temps. Vous gérez depuis de nombreuses années un appartement loué à un locataire âgé. Le bailleur vous demande d’une part s’il peut donner congé à son locataire ; d’autre part s’il a une obligation de reloger son locataire et dans l’affirmative dans quel délai. Vous n’êtes pas très optimiste et répondez au bailleur que son projet parait compromis du fait d’un locataire ayant plus de 65 ans. Le bailleur insiste et vous demande de lui répondre précisément sur chacun des points de son interrogation. Bail habitation loi 89-462 du 6 juillet 1989
n°878 Avril 2026 - l’activité immobilière - 17 CONCLUSION Votre mandant bailleur envisage de délivrer un congé à un locataire en place depuis une longue période. Il faut vérifier si le locataire est, ou non, un locataire protégé au sens de l’article 15 de la loi 89-462 et donc vérifié les deux critères cumulatifs : l’âge et les ressources du locataire Comment obtenir les ressources du locataire ? Courrier simple ; RAR ; courriel Sommation d’avoir à justifier de ses revenus pour l’année N-1 par commissaire de justice Démarche judiciaire : Requête afin de constat : Procédure non contradictoire ; engagée par un avocat ; qui formalisera un document (requête), qu’il ira soutenir devant le juge des requêtes près le Tribunal Judiciaire géographiquement compétent, contenant demande judiciaire de voir désigné un commissaire de justice avec une mission précise : se rendre sur place ; recueillir l’état civil complet de l’occupant ; lui demander le montant de ses revenus N-1 + d’en justifier A NOTER : Le Tribunal s’il fait droit à la demande, fixera une provision à verser au commissaire de justice pour qu’il engage sa mission, qui sera à la charge du demandeur, tout comme la totalité des frais d’intervention du commissaire de justice. Où trouver le plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement ? Le dernier arrêté date du 19 décembre 2025. Il faudra vérifier la possible survenance d’un autre arrêté dans l’avenir et toujours prendre l’arrêté en vigueur au jour du souhait du bailleur de délivrer congé. Quels revenus considérer pour comparer avec le plafond ? • Le montant des ressources du locataire est apprécié à la date de notification du congé • Doit être pris en compte le montant perçu par le locataire au cours des 12 derniers mois précédant la délivrance du congé Quel est votre avis ? Sur le délai de convocation d’au moins 21 jours Aux termes de l’article 9 du décret 67-223 du 17 mars 1967 « sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement n’ait prévu un délai plus long... ». Le délai de convocation de principe est donc « au moins 21 jours » Un délai exceptionnel plus long peut être prévu au règlement de copropriété : il l’emporte sur le délai de principe Et si le règlement prévoit un délai plus court ? Le syndic doit appliquer le délai de principe d’au moins 21 jours, les dispositions de l’article 9 du décret ayant un caractère impératif. En qualité de syndic, vous avez adressé la convocation à l’assemblée générale annuelle de l’un des immeubles de votre portefeuille par lettre recommandée papier avec demande d’avis de réception. La date de tenue de l’assemblée a été fixée au 3 janvier 2026. Les copropriétaires ont reçu le courrier RAR le 12 décembre 2025. Plusieurs copropriétaires engagent une action en annulation de l’assemblée, estimant que le délai légal de convocation de l’assemblée, d’au moins 21 jours n’a pas été respecté ; le jour désignant « le lendemain du jour de la première présentation au domicile du copropriétaire » n’étant pas à inclure dans le décompte des 21 jours minimums.... Copropriété
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